Por Pau A. Monserrat,
Economista y Editor de Futur Finances

Conseguir un crédito hipotecario: información imprescindible

El proceso hipotecario siempre ha sido complejo; al menos para los que saben que no hay que contratar la primera hipoteca que les recomienda el director de su sucursal habitual.

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Un préstamo hipotecario es un producto financiero que hay que conocer bien para poder valorar las diferentes ofertas que nos hacen las entidades financieras; no basta con mirar en su web o preguntarle al empleado de sucursal qué condiciones ofrecen, ya que en el mejor de los casos nos va a imprimir una oferta comercial de la mejor hipoteca que tienen, cuando tal vez no cumplamos con sus requisitos y no nos la concedan.

Por tanto, hay que acudir a comparadores independientes como HelpMyCash.com y a profesionales del sector. Además hay que participar en foros de usuarios y visitar blogs de esta temática, ya que las opiniones de la gente que ha contratado con un determinado banco son vitales.

Lo básico que hay que analizar para poder compara hipotecas es:

1. El importe de tasación que financian

Hay entidades que conceden el menor valor entre la tasación y el valor de compra-venta (es decir, que hay que tener ahorrados los gastos), otras que financian el 80% de la tasación (dependiendo de este valor nos pueden financiar parte de los gastos), e incluso algunas que como máximo conceden el 80% del valor de compra-venta.

Antaño, en los buenos tiempos hipotecarios, existían los seguros de tasación, que permitían llegar al 100% de tasación pagando una prima; también conozco entidades que aportando avalistas alcanzaban este porcentaje.

Pero hoy en día para superar la frontera del 80% de tasación hay que aportar segundas garantías, es decir, hipotecar la vivienda de nuestros padres o de otros hipotecantes no deudores.

Con un ejemplo lo veremos más claro:

Imaginemos que queremos comprar una vivienda que vale 180.000 euros (más unos 20.000 euros de gastos), tenemos ahorrados 5.000 y la tasación del inmueble ha salido por 245.000. Para financiar nuestra casa necesitamos 180.000+20.000-5000 = 195.000 euros.

  • Banco 1: concede el menor valor entre tasación y precio de compra, por tanto nos dan solo 180.000 euros. Podemos descartar esta entidad de entrada.
  • Banco 2: llega al 80% de la tasación, concretamente 196.000 euros. Esta entidad sí alcanza a financiarnos lo que necesitamos, que es como mínimo 195.000 euros.
  • Banco 3: sólo concede el 80% de la compra-venta, es decir, 144.000 euros. No hace falta ni entrar por la puerta de la sucursal en cuestión.

2. El interés: ¿Euribor + qué?

El interés es el resultado de sumar el índice de referencia que utiliza la entidad financiera (Euribor o IRPH principalmente) más el diferencial.

Para tener una referencia, Euribor + 1% es un tipo medio-alto y Euribor + 0,25% el menor que he visto (incluso yo firmé el primer año a euribor + 0, pero es un caso excepcional).

Sería fácil comparar hipotecas atendiendo únicamente al tipo de interés variable que nos aplican. El problema es que a veces lo complican aún más, ofreciendo un Euribor + 1,25% con bonificaciones de 0,10% si se contrata seguro de vida con prima única, seguro del hogar, planes de pensiones, tarjetas y demás. Estos seguros hipotecarios encarecen el coste de la hipoteca y no es fácil calcular cuánto.

Es muy importante que no nos ‘cuelen’ una cláusula suelo, que limita la bajada del tipo de interés. Si existe, recomiendo irse directamente a buscar otra hipoteca.

3. Las comisiones

Es imprescindible revisar la comisión de apertura. El ideal 0 máximo aceptable es del 1 % sobre el total de la hipoteca. Y también la comisión por desistimiento. El máximo legal es de 0,50 % los primeros 5 años y de 0,25 % a partir de esta fecha, sobre el importe que se cancela total o parcialmente.

Lo mejor es hacer una lista de estos puntos y visitar los comparadores de hipoteca primero, para después ir a negociar directamente con los directores de cada una de las sucursales elegidas. Tal vez algunas entidades no nos quieran dar esta información con la excusa de que hay que esperar a conocer el valor de tasación. Esto suele ser un un síntoma de que no tienen ganas de dar hipotecas, cosa que actualmente pasa con algunas entidades. Discutir no sirve de mucho, y es más aconsejable cambiar de entidad financiera o sucursal.