Los tipos de interés suben de nuevo y reviven la amenaza de un parón inmobiliario. El Banco Central Europeo (BCE) acaba de anunciar un incremento de 75 puntos básicos, el tercer aumento de este año, y sitúa los tipos en el 2%. El euríbor, mientras tanto, muestra una cotización media en octubre de 2,627% y podría alcanzar el 3% en esta recta final del año.

El objetivo que persigue la máxima entidad bancaria de Europa es contener la inflación, que alcanzó el 10% interanual en la zona euro durante el mes de septiembre y el 8,9% en España. Pero entre otros efectos colaterales, la subida de tipos acarrea un incremento abrupto en los costes de las hipotecas y pone en jaque al mercado inmobiliario. ¿Cómo afecta esto a quienes quieren vender su piso? 

Contracción de la demanda

Con hipotecas más caras, menos familias pueden acceder a un préstamo y, por tanto, se reduce la cantidad de compradores. Un informe publicado hoy por el portal inmobiliario Idealista confirma algo que venimos advirtiendo desde hace meses en HelpMyCash: la demanda de viviendas se contrae.

En concreto, el marketplace inmobiliario indica que antes de la invasión rusa a Ucrania, cuando el tipo de interés medio que se pagaba por un crédito hipotecario era del 1%, solo el 1,8% de las solicitudes hipotecarias gestionados a través de Idealista eran rechazadas por no tener los ingresos familiares mínimos exigidos por los bancos. Actualmente, dicho porcentaje se incrementa hasta el 11,9% y podría ascender hasta 20,2% en el corto plazo si los intereses medios de las hipotecas se acercan al 4%.

Alargamiento del tiempo medio de venta

En esta serie de eventos hilados como causa y consecuencia, la contracción en la cantidad de compradores puede desencadenar un alargamiento en el tiempo medio de venta. Hasta ahora, existía en España un exceso de demanda frente a un stock de vivienda escaso, por lo que las propiedades que salían al mercado a buen precio encontraban compradores rápidamente. Este desequilibrio todavía se conserva, pero empezará a moderarse a medida que se reduzca el acceso a los créditos hipotecarios. Lo mismo puede ocurrir con los precios. 

Claves para vender tu piso más rápido

Ajustes en el precio de la vivienda

A medida que las hipotecas se encarecen y los ahorros de los españoles se devalúan por la inflación, el presupuesto destinado a la adquisición de una vivienda disminuye. Frente a la subida de tipos y el continuo incremento del euríbor, las ofertas de compra tenderán a ser más bajas y podrían terminar por forzar un ajuste en los precios. 

Como mínimo, los especialistas de HelpMyCash coincidimos en que se reducirá la brecha que existe actualmente entre el precio al que se publican las viviendas en los portales y las ofertas que hacen los compradores, cifra que asciende actualmente al 19,6%, según Idealista. De lo contrario, las viviendas permanecerán más tiempo en el mercado a la espera de un comprador y se alargará todavía más el tiempo medio de venta. 

Como máximo, podemos esperar también una bajada en los precios finales de venta. Predecir un porcentaje en medio de este contexto de incertidumbre es arriesgado. Así y todo, algunos expertos, como la consultora Atlas Real Estate Analytics, anticipan una caída del 0,9% para 2023; mientras que Bankinter prevé una contracción del 3% para el próximo año y de un 2% para 2024.

Acceso a la primera vivienda, los más afectados

Estas tendencias se sentirán más en las ciudades con mucha oferta de propiedades por debajo de los 150.000 euros. Así lo explica el profesor  titular de Economía en la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, quien considera que la demanda más afectada será la de acceso a primera vivienda y coincide con compradores menores de 40 años que buscan  inmuebles de 150.000 euros o menos. 

Los especialistas de HelpMyCash coincidimos con su análisis, donde explica, además, que la demanda con mejor evolución será la de mejora. Quien vende para comprar se enfrenta a un porcentaje de endeudamiento mucho menor al pedir una hipoteca y, en general, dispone de salarios más elevados. 

¿Podemos suponer entonces que este segmento de la población no sentirá el impacto de la subida de tipos de interés? No necesariamente. El mercado inmobiliario ya está entrando en un cambio de ciclo y este afectará a todas las ciudades y todos los segmentos. La magnitud del impacto, sin embargo, dependerá de las características de cada mercado local.