La TAE de las hipotecas cambia: ahora solo refleja su precio máximo sin bonificaciones

Tradicionalmente, la tasa anual equivalente o TAE de las hipotecas se ha considerado un buen indicador para comparar las ofertas de varios bancos, pues reflejaba el precio de estos productos. Sin embargo, un cambio regulatorio ha obligado a las entidades a modificar el modo de calcularla, lo que ha provocado que suba en la mayoría de los casos. Aquí explicaremos qué metodología se utiliza ahora para determinar su valor, cómo ha afectado eso a los préstamos hipotecarios y en qué deberán fijarse los potenciales solicitantes de aquí en adelante para saber si un crédito es atractivo o no.

Se calcula con el interés sin bonificar

Antes del cambio, los bancos determinaban la tasa anual equivalente de sus préstamos hipotecarios de la siguiente manera: calculaban cuál era el coste del crédito con el interés bonificado (el rebajado a cambio de cumplir ciertos requisitos), le sumaban el precio de las comisiones, de los productos extra (las primas de seguros, por ejemplo) y de otros gastos iniciales y lo pasaban por una fórmula para calcular la TAE.

Ahora, sin embargo, el método es un poco distinto, pues el interés que debe utilizarse para el cálculo es el que no está bonificado, es decir, el máximo que podría tener la hipoteca. En consecuencia, la TAE ha subido en todos aquellos préstamos hipotecarios cuyo tipo se rebaja a cambio de contratar otros productos del banco.

Ejemplo

Con un ejemplo es más fácil ver cuál es la diferencia. Esta sería la TAE de la Hipoteca Open Fija de Openbank antes y después del cambio regulatorio, un producto con un interés bonificado en 1,20 puntos porcentuales a cambio de domiciliar la nómina:

En las hipotecas variables solo se tiene en cuenta el tipo inicial

Pero ese no es la única modificación que ha sufrido la TAE. Como hemos dicho, ahora el interés que debe tenerse en cuenta es el máximo que puede tener el préstamo. Esto tiene un efecto doble en las hipotecas a tipo variable, que suelen tener un tipo inicial fijo durante los primeros 12 o 24 meses que es más elevado que el que se aplica posteriormente.

Imaginemos, por ejemplo, que un crédito de estas características tiene un interés sin bonificar del 2% durante el primer año y de euríbor más 1% para los siguientes. Con la nueva metodología, para el cálculo de la tasa anual equivalente debe partirse de la hipótesis de que el interés más alto, que sería el inicial del 2%, será el que se aplicará durante toda la vida de la hipoteca. Por lo tanto, no se tiene en cuenta el posible tipo variable que podría aplicarse posteriormente.

¿La TAE ya no sirve para comparar hipotecas?

Tras estos cambios, la TAE de las hipotecas ahora refleja cuál podría ser el precio máximo de estos productos, así que nos puede venir bien para saber cuánto nos podría llegar a costar como mucho nuestro futuro préstamo hipotecario. Sin embargo, ya no es tan útil para comparar ofertas, pues no nos permite saber cuánto pagaríamos en caso de contratar los productos combinados bonificadores propuestos por el banco.

Así las cosas, si queremos comparar el precio de varias hipotecas, tendremos que leer bien su letra pequeña para saber cuáles serían sus gastos con y sin las bonificaciones: qué interés se podría aplicar, qué comisiones nos podrían cobrar, cuánto nos costarían los servicios adicionales…

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