La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es una de las iniciativas de la nueva ley hipotecaria para proteger el derecho a la información del consumidor. Así, este documento se considera como una oferta vinculante, durante al menos diez días, en la que aparecen detalladas todas las características de nuestra hipoteca. Pero, ¿qué información contiene exactamente? A continuación contestaremos algunas de las preguntas más habituales que nos podemos hacer al contratar un préstamo hipotecario.
¿Cuál será el coste total de nuestra hipoteca?
La FEIN lo sabe todo. En el apartado tres de este documento encontraremos una sección donde se indica el importe total a reembolsar. Esta cifra incluirá la cantidad que nos prestará el banco, los costes derivados del tipo de interés aplicado, el gasto total de las posibles vinculaciones o productos combinados y las posibles comisiones asociadas a la hipoteca.
Además, en el apartado cuatro podremos consultar la tasa anual equivalente (TAE) que refleja el coste anual del préstamo. La TAE se expresa en forma de porcentaje anual y, por lo general, no suele superar el 4%. De esta manera, podremos comparar mejor las distintas ofertas que manejemos.
Si pedimos una hipoteca fija de 150.000 euros, con un interés del 1,5% a 30 años, dos productos combinados y una comisión de apertura del 0,1%:
- Coste total del préstamo: 36.364,91€ (intereses) + 10.000€ (vinculación) + 150€ (comisión)= 46.514,91€
- Importe total a reembolsar: 150.000€ (capital) + 36.364,91€ (intereses) + 10.000€ (vinculación) + 150€ (comisión)= 196.514,91€
¿A cuánto ascenderá el importe de nuestra cuota mensual?
En el caso de contratar una hipoteca fija, las cuotas que aparezcan en esta ficha se deberán mantener durante todo el plazo de amortización a no ser que adelantemos capital, acordemos una novación o el banco nos suba el tipo de interés por no cumplir alguno de los requisitos contractuales. Sin embargo, si contratamos una hipoteca variable, el resumen de las cuotas mensuales se adecuará al valor del euríbor en ese momento o al índice de referencia especificado.
En concreto, en el apartado cinco de la FEIN podremos comprobar la periodicidad de reembolso y el número de pagos, mientras que en el apartado siguiente aparecerá el importe de cada cuota. Como información adicional, en el apartado siete el banco podría detallar la tabla de reembolso donde establecería qué porcentaje de intereses y qué porcentaje de capital se abonaría cada mes. Aquí podemos ver un ejemplo de tabla de amortización.
¿Cuál sería la comisión por adelantar capital o pedir una subrogación de hipoteca?
Durante el plazo de devolución de nuestra hipoteca podría ser que nos interesara amortizar parte del capital pendiente o cambiarnos de banco porque no estamos satisfechos con el servicio que ofrece el nuestro.
Para estar seguros de lo que contratamos, antes de firmar sería recomendable revisar los apartados nueve y once de la FEIN donde la entidad deberá detallar cuáles serían los gastos por reembolso anticipado y los gastos por subrogación, ambos regulados por ley. Con esta información, también podremos comparar qué hipoteca nos interesa más según el objetivo con el que la contratemos.
¿Y si no pudiéramos pagar la hipoteca?
En caso de impago, deberemos asumir una serie de consecuencias financieras y jurídicas que estarán detalladas en el apartado trece de la FEIN. De esta forma, leyendo el párrafo indicado podremos saber de antemano qué rol asumirá el banco si dejamos de pagar nuestra hipoteca. Aquí, lo relevante sería comprobar si la entidad nos ofrece la dación en pago, aunque Bankinter es el único banco que la ofrece en España en estos momentos.
¿Seguro que no hay letra pequeña?
Además de entregarnos la FEIN, la entidad estará obligada a proporcionarnos la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) donde nos informará sobre las cláusulas más sensibles del préstamo hipotecario. Por ejemplo, el banco nos tendrá que confirmar cuál es el índice de referencia en el caso de tratarse de una hipoteca variable, advertirnos de que nuestra cuota podría subir y de que deberemos asumir el coste en su totalidad si el préstamo no tiene techo.
Junto a la FEIN y la FiAE, el banco nos tendrá que entregar una copia del contrato, información clara sobre los gastos de constitución, un documento con el precio de las cuotas en varios escenarios y las condiciones de los seguros. Por último, las entidades tendrán que avisarnos de que deberemos ir a la notaría al menos un día antes de la firma para certificar que comprendemos toda la información.
monica
Buenos días, me surge la duda respecto al importe total a reembolsar que viene en el FEIN,
1) entiendo que al hablar de «posibles» comisiones, etc… no es vinculante ¿es así?.
2) entiendo que lo único vinculante es el tipo de interés, el plazo y las bonificaciones para bajar ese tipo de interés, ¿correcto?.
A ver si podéis solventar mis dudas, porque el «importe total a reembolsar» que me aparece en el FEIN es bastante superior al importe prestado + intereses.
Gracias y saludos.