Se confirma el parón del mercado hipotecario. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el número de hipotecas inscritas sobre viviendas en febrero de 2023 se redujo un 2% respecto al mismo período del año pasado. Por lo tanto, como ya comentamos el mes pasado, el pequeño incremento de inscripciones de enero (+2,9%) fue solo un espejismo provocado por los créditos formalizados en diciembre o noviembre que todavía no se habían registrado.

¿Y por qué decimos que hay parón si el número de inscripciones solo ha bajado un 2%? En este artículo te explicaremos por qué creemos que el mercado hipotecario se ha estancado y repasaremos, además, otros datos del informe del INE que nos han parecido dignos de mención.

Menos préstamos hipotecarios escriturados e inscritos

El número total de hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad fue, según el INE, de 35.900; un 2% menos que hace un año y un 4,1% menos que en enero de 2022. Pero no es la primera vez que esa cifra disminuye en los últimos meses: en diciembre, la inscripción de créditos sobre viviendas se redujo en un 8,8% respecto al mismo período de 2021.

Aprovechamos para recordar que la Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística recoge el número de préstamos hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad. Los créditos registrados en febrero, por lo tanto, fueron contratados ante notario en enero, diciembre e incluso noviembre, porque el proceso de inscripción tras la escrituración puede durar uno, dos o tres meses.

Los datos de los notarios permiten hacerse una mejor idea de por dónde van los tiros en el mercado hipotecario. Y según el Consejo General del Notariado, el número de hipotecas contratadas para adquirir viviendas va a la baja desde septiembre del año pasado. En febrero, la escrituración de estos productos se redujo en un 24,4% interanual, por lo que es más que probable que esta bajada se refleje en las próximas publicaciones del INE.

Las hipotecas a tipo fijo resisten pese a las subidas de tipos

Más allá de la reducción de inscripciones, hay otros datos del informe del INE que merece la pena comentar. Uno de ellos es que las hipotecas fijas mantienen su hegemonía dentro del mercado pese a que los bancos las han encarecido notablemente en los últimos meses. Para que te hagas una idea, su tipo medio es ahora de alrededor del 3,5%, mientras que hace un año llegó a situarse por debajo del 2%.

Según el Instituto Nacional de Estadística, el 65,7% de los préstamos para vivienda inscritos en febrero tenían un interés fijo, mientras que el 34,3% tenían un interés variable (en este último porcentaje se incluyen también los tipos mixtos). El porcentaje de hipotecas fijas cayó un poco respecto a enero (67,4%), pero fue más alto que el de los pasados meses de diciembre y noviembre.

Suben las subrogaciones de deudor y se reducen el resto de modificaciones

Otro dato interesante de la última Estadística de Hipotecas es que el número de subrogaciones de deudor aumentó un 35,4% interanual en febrero. Esta es la operación que se lleva a cabo cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular del préstamo hipotecario del vendedor. Por lo tanto, que haya crecido significa o bien que se vendieron más viviendas hipotecadas, o bien que más compradores de inmuebles nuevos quisieron subrogarse a la hipoteca de la promotora (o una suma de ambas).

En cambio, las novaciones se redujeron un 31,9% interanual, mientras que las subrogaciones de acreedor bajaron en un 13,1% interanual. La primera operación permite modificar cualquier aspecto del contrato hipotecario mediante un pacto con el banco, mientras que la segunda consiste en trasladar la hipoteca de una entidad a otra para cambiar su interés o su plazo.

En febrero, en consecuencia, hubo menos pactos entre banca y clientes y se trasladaron menos hipotecas que el año pasado. Ahora bien, la situación podría cambiar en los próximos meses por la subida del euríbor: podrían aumentar los acuerdos para refinanciar préstamos al borde del impago, así como las subrogaciones para reducir diferenciales o pasarse al tipo fijo.