Josep Torrent, de Api Virtual: “El mercado de la vivienda está muy activo, aunque no para todo tipo de viviendas”

Api Virtual es una plataforma que ofrece servicios digitales y asesoramiento jurídico, principalmente, a agencias inmobiliarias. Aunque, también próximamente pondrán en marcha la apertura de una nueva línea de negocio enfocada en los particulares. Han aparecido como una alternativa que busca facilitar y agilizar los procesos de compraventa. Y, en tiempos de pandemia, su labor, que apuesta por una digitalización del sector, cobra especial relevancia. Pero ¿quiénes son? ¿Qué servicios ofrecen? Hemos entrevistado a Josep Torrent, fundador de la plataforma inmobiliaria, para que nos contara sobre su trayectoria, sobre lo que ofrece la compañía y también nos ha dado algunos consejos que debemos tener en cuenta para vender nuestro piso en las circunstancias actuales.

Conocer mejor a Api Virtual: ¿quiénes son y qué servicios ofrecen?

HelpMyCash: Cuéntanos sobre tu trayectoria y la idea de fundar apivitural.com

Josep Torrent, de Api Virtual: Empecé a trabajar en el sector inmobiliario en octubre de 1977. Tuve la suerte de estar en una empresa en la que no sólo era una agencia inmobiliaria al uso, donde se realizaba la intermediación en la operaciones de compraventa, sino que había actividad en otras áreas como el alquiler de viviendas turísticas, el alquiler tipo LAU, la administración de comunidades de propietarios, la administración de propiedades de particulares para su vigilancia y todo tipo de prestación de servicios para sus propietarios, agencia de seguros, agencia de viajes.

Tuve ocasión de estar un poco de tiempo en todas las áreas, hasta que poco a poco fui especializándome en todo el mundo de la compraventa de bienes inmuebles y allí me quedé después de haber pasado por toda la empresa.

Desde la misma agencia inmobiliaria tuve la oportunidad de crear desde cero una franquicia inmobiliaria, en una época (año 1990) que era muy novedosa. Había muy pocas franquicias en aquella época en España. También tuve la oportunidad de ser promotor inmobiliario, con lo cual tuve la oportunidad de conocer muy en profundidad una rama del inmobiliario que me dio muchísimos conocimientos.

Pero en el año 2007, por una serie de motivos personales y a pesar de estar como Director Comercial de un equipo muy exitoso (firmábamos entre 310 y 340 operaciones al año, con sus respectivas hipotecas y sus respectivas cancelaciones de hipoteca) le propuse a mi mujer que hiciéramos un cambio de vida.

Tres meses más tarde ya estábamos en Murcia, lugar de procedencia de mi esposa Pilar y dejé mi querida tierra, L’Empordà y mi querida Costa Brava. Cuando llego a Murcia me planteo exprimir todo el conocimiento y toda la experiencia que había adquirido durante los treinta años anteriores y es cuando me planteo la idea de crear la plataforma Apivirtual.com.

Para crear el proyecto de Apivirtual.com fue necesario un trabajo de casi dos años para preparar todo el contenido de la plataforma y así poderlo pasar al departamento informático para su desarrollo. La idea surgió porque veía cosas en Internet, ví que los portales inmobiliarios comenzaban a tomar cuerpo, estamos hablando de 2007, en ese momento los portales no eran lo que son ahora y me pareció una idea que podía ser interesante. La plataforma salió al mercado en diciembre de 2010 y poco a poco comenzamos a crecer.

HelpMyCash: ¿Qué servicios se ofrecen a través de la plataforma y cuál es el objetivo dentro del sector inmobiliario? ¿Por qué se han escogido estos servicios?

Josep Torrent, de Api Virtual:  La plataforma dispone de más de un centenar de aplicaciones y un área de consultas al abogado y al experto inmobiliario con un tiempo medio de respuesta de aproximadamente unos 37 minutos. El resto de servicios son de respuesta inmediata, de modo que, por ejemplo, si un agente inmobiliario se encuentra ante un cliente al que quiere calcular el impuesto sobre el incremento de patrimonio, le podrá informar inmediatamente. Va tardar 55 segundos en hacerlo, no tardará más. Le das enviar y automáticamente tienes el documento en la pantalla.

Los servicios de más uso y no por este orden son:

• Cálculo de la plusvalía municipal
• Cálculo del impuesto de incremento de patrimonio por la venta de una propiedad
• Cálculo del precio de venta de una propiedad
• Confección de dictámenes de valoración
• Obtención de planes de marketing
• Obtención de ACM (análisis comparativo de mercado)
• Cálculo de presupuestos de compra
• Cálculo de presupuestos de venta
• Cálculo del valor del usufructo y el de la nuda propiedad
• Cálculo de rentabilidad de una propiedad alquilada.
• Consultas al abogado y/o al experto inmobiliario
• Firma digital

Como ya he dicho, en la plataforma hay más de un centenar de aplicaciones y nosotros creamos aplicaciones que puedan ser de uso de cualquier agente inmobiliario y que le ayude a resolver una situación, que de otra forma, podría resultar complicada. Nosotros siempre estamos mandando comunicaciones para que los agentes descubran todos los servicios que tenemos.

Las agencias inmobiliarias nos conocen porque hemos hecho una labor pastoral, digamos, hemos llegado a acuerdos con los colectivos distintos, colegios de api’s, asociaciones profesionales, MLS y sobre todo, desde hace tres años, estamos trabajando mucho en el posicionamiento de la página y con comunicación a nuestra base de datos, campañas de emailing, redes sociales, etc. Poco a poco vamos creciendo.

HelpMyCash: ¿En qué se diferencia Apivirtual.com de lo que se puede encontrar en el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son vuestros competidores?

Josep Torrent, de Api Virtual: Actualmente no hay otra plataforma con las mismas características o servicios en el mercado, aunque sí que se encuentra alguna aplicación o página que ofrecen algún servicio suelto de los que nosotros tenemos. Por ejemplo, los CRM inmobiliarios.

Nuestro elemento diferencial es dar información, cálculos o documentos de marketing de forma inmediata y precisa, atendiendo a la Comunidad Autónoma y a las circunstancias de las personas y algo que nuestros usuarios aprecian mucho, en un tiempo muy reducido.

HelpMyCash: ¿Cuál es vuestra proyección a 2 años?

Josep Torrent, de Api Virtual: Nosotros vamos por el camino de la digitalización, estamos pensando y programando servicios para que se pueda trabajar lo más digitalmente posible. Recientemente hemos incluido la firma digital y estamos trabajando para tener una herramienta de nuevas domiciliaciones de suministros (luz, gas, etc.). Además, estamos llegando a acuerdos con empresas que en vez de costar dinero les van a dar dinero a los profesionales por hacer estos cambios. Estamos constantemente elaborando ideas.

HelpMyCash: ¿Cuál es tu opinión sobre el sector inmobiliario y sus actores como experto y veterano?

Josep Torrent, de Api Virtual: El sector inmobiliario o se digitaliza o está condenado a quedar muy residual. Tenemos un proyecto de digitalización de agencias, de manera que el agente inmobiliario pueda realizar todas las acciones desde su propia terminal u oficina. Incluso, vamos a dar este servicio a quien contrate este paquete que no es Api Virtual en sí, sino que se denomina “Inmodigitalix”.

No está todavía operativo, pero lo estará en tres o cuatro meses. Este tendrá incluso la acción de captación, venta, firma en la notaría, etc. Hemos establecido unos mecanismos para que se pueda evitar estar presente en estas acciones .Hay agencias inmobiliarias que lo han hecho durante la pandemia.

Las agencias inmobiliarias tradicionales tienen que digitalizarse o lo van a pasar muy mal. Nosotros ofrecemos servicios virtuales y podemos ayudar a quienes trabajan en plataformas o en una oficina a trabajar digitalmente.

Por otro lado, el mercado inmobiliario es uno que tiene alta incidencia en el PIB de España, pero en cambio no hay regulación de la profesión. Hoy día es más fácil abrir una agencia inmobiliaria que un bar y por descontado mucho más barato. La profesión inmobiliaria resulta un refugio para muchas personas que provienen de otros sectores. Acceden sin ninguna formación y entonces es cuando se generan experiencias altamente negativas que dan una imagen deplorable del sector.

¿Cuáles son las tendencias en el mercado de la vivienda?

HelpMyCash: ¿Qué está pasando en el mercado de la vivienda? ¿Cuáles son las tendencias?

Josep Torrent, de Api Virtual: Está ocurriendo algo que al principio de la pandemia, en marzo del 2020, nadie se podía imaginar. El mercado de la vivienda está muy activo. No para todo tipo de viviendas, pero sí para un determinado tipo de viviendas.

Y cuando lo analizamos es lógico. Durante este año de pandemia la gente ha pasado muchas horas en casa y ha tenido tiempo para darse cuenta de las deficiencias o debilidades que tenían y han decidido que no eran los tipos de casas que les interesaban. Además, han ahorrado mucho dinero, pues al no salir de casa, no han gastado dinero en comidas, en viajes, en ropa ni en complementos y gastan menos en desplazamientos de trabajo pues se está imponiendo el teletrabajo.

El resultado es que se han dado cuenta que pueden hacer lo mismo, pero en una vivienda con amplias terrazas, con jardín y/o en un pueblo cercano a la ciudad, que tenga servicios, pero alejado de los inconvenientes de una ciudad. Esto ha animado el mercado en pueblos cercanos a las ciudades que tienen servicios y sobretodo de pisos o casas que tengan salidas: patios, terrazas, etc.

Las viviendas en las ciudades o que no tengan estas características, evidentemente, tendrán que bajar el precio y entonces es cuando aparecerán los inversores que compran para alquilar las propiedades. Los precios de momento van aguantando, pero quizás llegará un momento que el que quiera vender este tipo de pisos, que no cuentan con terrazas o salidas, tendrá que bajar el precio.

HelpMyCash: ¿Qué previsiones tienes para este año 2021 con respecto al mercado inmobiliario?

Josep Torrent, de Api Virtual: La previsión es que el mercado de la compraventa de viviendas se mantenga muy activo durante este 2021.

HelpMyCash: A partir de ahora ¿va a ser más difícil vender un piso/casa? Sí/no, por qué?

Josep Torrent, de Api Virtual: Las viviendas que cuenten con una buena terraza o un buen jardín no lo tendrán nada complicado. Pero en cambio aquellos pisos sin terraza o una salida sí.

Por lo demás esperemos que el mercado laboral se vaya recuperando con la ayuda de las vacunas anti covid-19 y poco a poco se recupere el pulso económico del país y por tanto la actividad inmobiliaria se mantenga firme.

Consejos para un propietario que quiere vender su piso

HelpMyCash: ¿Hay un “buen momento” para vender? ¿De qué depende?

Josep Torrent, de Api Virtual: El momento de vender es siempre cuando el propietario siente la necesidad de vender. No siempre es el mejor momento económicamente hablando, pero aun así, éste es el mejor momento para él porque lo necesita. Por ejemplo, para comprar otra propiedad, o en otra ciudad, o por lo que sea.

Sin embargo, aquellos que especulan con el mejor momento para vender, desde el punto de vista económico, son quienes tienen el bien inmueble como una inversión y lógicamente venden cuando el mercado está en el mejor momento.

¿Este es el mejor momento para vender? Bueno, yo diría que todas esas propiedades que no reúnen estas características que desean los compradores, no tienen terraza o salidas, es mejor vender rápido si se tiene la oportunidad, porque quizás dentro de seis meses no te van a pagar lo mismo. Dependerá mucho de la coyuntura económica del país.

HelpMyCash: ¿Cómo un propietario que quiera vender puede saber cuánto vale su piso/casa en las circunstancias actuales?

Josep Torrent, de Api Virtual: En primer lugar el propietario tiene que dejarse aconsejar por un profesional de su confianza. El precio de mercado lo fija el propio mercado, no es el agente inmobiliario, este puede ayudarle a fijarlo en base a cómo está el mercado.

Aquellos propietarios que deciden el precio sin tener en cuenta el propio mercado se equivocan y lo que consiguen básicamente son dos cosas:

• Quemar, como se dice en el ramo, su propia propiedad. Es decir, que nadie la quiera.
• Facilitar a los agentes inmobiliarios un argumento estupendo para vender otras propiedades, ya que argumentan lo siguiente: “esta propiedad está bien, pero tengo una similar mucho más barata”. Le sirve de palanca para vender otras propiedades.

El propietario que decide seguir su propio instinto, no sólo no va a vender al precio que ha fijado, sino que además, estadísticamente, acabará vendiendo por debajo del precio de mercado, después de esperar meses e incluso años.

Yo siempre doy el mismo ejemplo: Soy agricultor y tengo unas manzanas que vender. Para ello voy a la plaza y en mi puesto de vendedor anuncio mis manzanas a 10 € el kilogramo. Todos los demás puestos de venta de manzanas, las venden a 2 € el kilogramo. ¿Qué va a pasar? Pues que no voy a vender ninguna manzana. La siguiente semana repito la misma operación manteniendo el precio a 10 € el kilogramo y así sucesivamente varias semanas. Obviamente al cabo de las semanas, las manzanas estarán muy maduras y habrán perdido el brillo inicial. Entonces decidiré que las tengo que vender a 1 € (por tanto por debajo del precio), de lo contrario no obtendré ningún dinero. ¿Qué habré ganado? Nada, sólo perder tiempo y perder dinero. Esto es lo que le pasa a la gente que decide poner el precio que quieren, porque ellos piensan que el mercado no tiene nada que ver. Y sí tiene mucho que ver.

Por esto, lo primero que tiene que hacer el propietario es acudir a un agente de su total confianza. Si no conoce a nadie, intentar averiguar referencias por el mismo profesional que puede enseñarle recomendaciones o por comentarios en google o en las redes sociales. Pero hay que ser cuidadoso con esto. Hay que intentar hablar con los que dejan los comentarios, especialmente los negativos, para ver de qué se trata esta experiencia en concreto.

Una agencia que está situada a pie de calle, ya cuando se entra se puede saber cómo es esta agencia. Observado un poco. Tienen que hacer un estudio de mercado. Hay quien piensa que hacer un estudio de precio es tan sencillo como darle a un botón, pero para fijar el precio de mercado de un bien inmueble hay que tener en cuenta un mínimo de 23 variables del propio inmueble y su entorno. Quien no hace esto se puede equivocar mucho.

Además, debemos tener información de  las propiedades que se han vendido en la zona y sobre todo de todas las propiedades que están a la venta en su entorno inmediato.

Es lógico pensar que si en su entorno más inmediato hay 25 propiedades a la venta y en los últimos meses se han vendido sólo 6, la expectativa del precio de venta debe ser a la baja, mientras que si es al revés, la expectativa es al alza. Pero esto, ¿quién lo sabe?; sin duda un buen agente inmobiliario.

HelpMyCash: ¿Cómo apivirtual.com puede ayudar a un propietario que quiere vender su piso a fijar el precio adecuado?

Josep Torrent, de Api Virtual: Como he dicho, en Apivirtual.com disponemos de una aplicación para obtener el valor de mercado de una propiedad que utilizan sólo los agentes inmobiliarios, ya que todos los testigos que manejamos en la herramienta los introducen agentes inmobiliarios de una forma automática desde el programa de gestión que utilizan o manualmente, pues no invierten más de un minuto.

El hecho que los testigos sean de los propios agentes inmobiliarios y los compartan entre ellos es altamente positivo porque se trata de testigos de operaciones reales.

Con el método de valoración que tenemos establecido, en el que el agente inmobiliario puede personalizar según los datos de la zona donde se encuentra y las características de la propiedad y en el que tan sólo se comparte el factor zona, representado por el coste de repercusión del suelo por metro cuadrado de repercusión, que resulta ser  bastante uniforme en una misma zona, el agente inmobiliario es capaz de determinar el valor de mercado de forma bastante precisa.

A modo de ejemplo: ¿qué hace la inmensa mayoría de las herramientas de valoración? Compara unos piso con otros.

Imagínese que se vende un piso de 100 metros cuadrados, no reformado y que se construyó en el año 1970, por 100.000 € y el día siguiente se vende otro piso de la misma superficie y de la misma planta y del mismo edificio, pero reformado hace unos meses, por 300.000 €. Qué hacen estas herramientas que utilizan lo que se denomina el método comparativo, pues sencillamente suman 100.000 € más 300.000 € y sacan el promedio, es decir dicen que el valor de un piso en esta zona es de 200.000 €.

Ni el primero vale 200.000 €, si lo hubiera valido ya se habría vendido por 200.000 € y no por 100.000 € ni el segundo vale 200.000 €, pues ya se ha vendido por 300.000 €. Entonces ¿qué hacen estas herramientas? Sencillamente sacan promedios, pero esto no es fijar el precio de mercado.

Quien utiliza nuestro método de valoración, el único elemento comparativo que utiliza es el precio de repercusión del suelo, que como he dicho antes es bastante uniforme en una misma zona. En el ejemplo anterior, ambas viviendas están situadas en la misma zona y por tanto tienen el mismo precio de repercusión del suelo por metro cuadrado construido. La diferencia en el precio entre uno y otro es sencillamente por la antigüedad de la construcción o su reforma, por la calidad de los materiales utilizados, por su estado de conservación, por su eficiencia energética, y así hasta por un total de los 23 parámetros distintos comentados.

En definitiva, con nuestro sistema de valoración el agente inmobiliario es más capaz de afinar el precio de mercado. Este servicio no está disponible para los particulares.

HelpMyCash: ¿Qué caracteriza a una buena agencia inmobiliaria? ¿Cómo elegir con la que se va a colaborar?

Josep Torrent, de Api Virtual: Una buena agencia inmobiliaria es aquella que ofrece buenos resultados. Cuando una propiedad está ajustada a su precio de mercado y el agente inmobiliario ejecuta un buen plan de acción comercial, la vivienda tiene que estar vendida en menos de sesenta días. Si no se ha vendido en ese tiempo, es porque algo ha fallado: el precio o el plan comercial.

En la escala de valores de cualquier persona, lo primero lógicamente es la familia, pero a continuación están las propiedades inmobiliarias. Por tanto, saber en qué manos va a depositar su confianza para vender su propiedad es muy importante.

El problema está en descubrir cuál es el agente inmobiliario que cumple. Para ello el propietario tiene que pedir referencias a la propia agencia inmobiliaria de personas que hayan pasado por la experiencia de vender utilizando sus servicios. Cuanta más transparencia en la gestión, mejor.

Las RRSS son una buena fuente de información y las valoraciones en Google también. Muchas de las agencias inmobiliarias tienen una sección donde consultar los comentarios que hacen los clientes y esto puede resultar un buen criterio de selección.

HelpMyCash: ¿Qué preguntas importantes tiene que hacer un propietario antes de contratar a una agencia?

Josep Torrent, de Api Virtual: Tiene que pedirle que le presente un plan de acción comercial vinculado al mandato de venta y a las necesidades que tiene el propietario. Quizás uno tiene que vender en un plazo de tres meses y el otro quiere vender para comprar una dentro de dos años. Y además, un plan de control de ejecución de este plan de marketing para comprobar que se está cumpliendo a rajatabla.

HelpMyCash:  Podrías dar tus 3 mejores consejos a un propietario que quiera vender su piso

Josep Torrent, de Api Virtual:

• Que se comercialice al precio que indique el mercado. Yo pediría a la agencia inmobiliaria una valoración y pediría que me argumentaran por qué vender a ese precio y no a otro. Y desde luego, huiría de todas estas valoraciones que son solo hacer clic a un botón. Hay que pedirle a la agencia que te de referencias de ventas y de personas que han vendido con éxito.
• Que procure eliminar todos los elementos demasiado personales. A la gente no le gusta invadir la privacidad de los demás.
• Que exija a su agente inmobiliario que haga un reportaje fotográfico profesional y además un vídeo 360º a fin de que reciba las visitas de sólo aquellos clientes que previamente han visto la información virtualmente y piensan que su vivienda es la que quieren comprar. Mientras más herramientas digitales, mejor.