IRPF venta vivienda: 3 requisitos para disfrutar de la exención por reinversión

Cada vez estamos más cerca del inicio de la campaña de declaración del IRPF y debemos tener en cuenta que si vendimos nuestro piso en el 2020, deberemos incluir la operación en la renta de este año. Pero ¿qué pasa si hemos vendido nuestro piso para comprar otro? En este caso ¿tenemos que pagar IRPF por la venta de la vivienda? Afortunadamente, la Agencia Tributaria estipula una exención que nos libra de este pago. No obstante, para poder disfrutar de este beneficio fiscal deberemos cumplir con algunos requisitos. Aquí explicamos los tres principales.

1. La vivienda debe ser la habitual

El primer requisito que debemos cumplir para poder disfrutar de la exención por reinversión es haber vivido durante, al menos, tres años continuos a la vivienda. Estos deben ser anteriores a la venta. Es decir, si por ejemplo vivimos por más de diez años en la casa, pero luego la alquilamos y nos mudamos a otra por más de dos años, esta deja de tener la consideración de habitual desde un punto de vista fiscal y no podremos acogernos al beneficio.

Asimismo, la vivienda que compremos también deberá ser la habitual y tendremos que habitarla en un plazo de doce meses, a contar desde la fecha de la compra o la terminación de las obras, si se trata de una de nueva construcción.

No obstante, hay que tener en cuenta que existen algunas causas justificadas que nos permiten acogernos a la exención aunque no hayamos cumplido los tres años. Algunas de las que menciona la Agencia Tributaria son la celebración de un matrimonio, un divorcio, un traslado laboral, un cambio de empleo o una situación análoga.

Eso sí, debe haber obligatoriedad en el cambio. Si Hacienda considera que el contribuyente se cambió de casa por voluntad propia y no porque la circunstancia se lo exigiera no permitirá el disfrute de la exención.

2. Hay que destinar todo el dinero de la venta

Para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta en la compra de la nueva propiedad. Es decir, si nuestro valor de transmisión es de 150.000 euros (precio de venta de la casa menos los gastos en los que hayamos incurrido), debemos destinar esta cantidad en la adquisición. Si la casa tenía una hipoteca pendiente que hemos satisfecho con parte del importe de la venta, la cantidad a reinvertir será, por ejemplo, esos 150.000 menos lo que pagamos del préstamo.

Si la reinversión es parcial no debemos preocuparnos, ya que también podremos acogernos al beneficio fiscal. Aunque, solo estaremos exentos de la parte proporcional de la cantidad reinvertida, por el resto debemos tributar. Por ejemplo, si solo invertimos 112.500 euros (el 75% de los 150.000 euros)  solo estaremos exentos de la ganancia patrimonial que corresponde a esos 112.500, por el resto hay que pagar IRPF.

3. La reinversión debe realizarse dentro de dos años

Otra de las condiciones que debemos tener en cuenta para disfrutar de la exención es que tenemos dos años de plazo para realizar la reinversión. Estos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta.

Es decir, si por ejemplo compramos un inmueble de obra nueva en un año y vendemos la vivienda habitual al año siguiente (porque es cuando nos entregan la casa nueva) podremos igualmente acogernos al beneficio fiscal. Hay que tener en cuenta que el dinero de la reinversión no tiene por qué ser el mismo dinero físico, sino una cantidad equivalente.

Pero ¿qué pasa compramos y nos mudamos a la nueva vivienda antes de vender? En este caso, se entiende que la vivienda que se vende ha dejado de ser la habitual porque nos hemos trasladado a la nueva casa que será la habitual. Así que igual podemos acogernos a la exención, porque tuvo tal consideración dentro de los dos años anteriores a la venta.