Vivimos tiempos delicados. La pandemia ha tenido un impacto evidente en nuestra forma de vivir y en la economía. Según los últimos datos del INE, la inflación en febrero fue del 7,4% interanual, la tasa más alta en 33 años. A ello se suma la guerra entre Rusia y Ucrania que, además de ser una tragedia para los ciudadanos de ambos países —con más de 3 millones de refugiados ucranianos, según la ONU — generó una gran volatilidad en los mercados. Y esta incidencia llegó también al sector inmobiliario.

Se presenta un escenario un tanto incierto respecto de la evolución del precio del ladrillo. Laurent Amar, CEO de HelpMyCash, en colaboración con María Matos, portavoz de Fotocasa, y Luis Martín Guirado, director corporativo de desarrollo de negocio en Gesvalt, analizan los porvenires del mercado de la vivienda, en medio de este contexto inflacionario y volátil.

Ahora predomina la demanda frente a la oferta

El escenario actual está dominado por la demanda, mientras que el stock de vivienda continúa reduciéndose. El director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt explica que, en España, tenemos actualmente cerca de 100.000 viviendas nuevas al año; mientras que el nivel medio de estabilización del mercado exige unas 150.000.

Y aunque este desequilibrio podría suponer un aumento abrupto del valor de la vivienda, María Matos explica que los precios van moderando sus subidas y mostrando una tendencia hacia la baja y la estabilización. “El sector está siendo muy ágil dando respuesta al gran auge por cambiar de vivienda”, explica la portavoz de Fotocasa. Pero ¿qué pasará durante el resto del año?

Laurent Amar: “A medio plazo, la evolución de los precios dependerá de la política monetaria del BCE”

Laurent Amar, CEO de HelpMyCash, cree que los análisis merecen prudencia. “Existen mecanismos fundamentales que mueven al mercado, pero es difícil predecir si el impacto total mostrará una subida o no del precio de la vivienda”, asevera. En este sentido, Amar plantea dos escenarios simultáneos.

Por un lado, explica que, con la inflación, se incrementarán los precios del alquiler. Y frente a ello, muchos inquilinos podrían tomar la decisión de adquirir una vivienda, en lugar de continuar arrendando. Asimismo, el dinero que los ahorristas tienen depositado en el banco se devaluará frente al aumento de los costes de vida. Invertir en  vivienda es una especie de mecanismo de defensa en esos casos, porque el valor de los inmuebles suele ajustarse a la inflación. Desde este punto de vista, la demanda de vivienda podría incrementarse a lo largo de 2022 y con ello subirían los precios.

Pero por otro lado, la inflación supone un empobrecimiento de los hogares. Esto disminuye la capacidad de ahorro y reduce el interés por adquirir propiedades. Al mismo tiempo, aumentan los riesgos de impago de alquileres, por lo que los inversores se exponen más que antes al adquirir viviendas para arrendar.

Si a ello se añade que la inflación podría llevar a los bancos centrales a revisar los tipos de interés, hecho que incrementaría el euríbor y los costes de las hipotecas, se puede suponer que la demanda bajará en el transcurso de este año y, por tanto, se reduciría el precio del metro cuadrado.

Amar explica, entonces, que el precio de la vivienda debería tener una tendencia al alza, puesto que es lo habitual en un contexto inflacionario, siempre que el BCE consiga controlar la inflación sin subir los tipos hasta niveles que generen una recesión. Si los tipos suben demasiado o demasiado rápidamente, el riesgo de recesión sube y, por tanto, el precio de la vivienda puede caer.

María Matos: “El mayor impacto recaerá sobre la obra nueva”

Para María Matos, portavoz de Fotocasa, el mayor impacto de la inflación y la guerra recaerá sobre la obra nueva. Explica que los costes de la construcción se incrementarán a lo largo del año por varios motivos: el aumento del precio de las materias primas, los cuellos de botella provocados por el parón de la producción durante la pandemia y la falta de mano de obra, causada por el desinterés de los jóvenes en el sector, son algunos de ellos.

A esto se suma el corte de la cadena de suministros que deriva de las restricciones a la movilidad marítima y aérea en Rusia. Hecho que incrementa aún más los costes de construcción y agudiza la inflación.

El director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt coincide en esta incidencia de la inflación sobre el precio de la vivienda. Y añade que esta puede afectar tanto de forma positiva como negativa. “Aquellos que hayan tomado la decisión de invertir en vivienda han acertado, porque estas están protegidas frente a la inflación”, explica Guirado. Por tanto, los propietarios podrán ver cómo, en el mediano o largo plazo, los inmuebles recuperan el precio, sino tanto como la inflación, al menos de forma paralela. La subida de los tipos de interés es para Guirado el lado negativo.

Por todo esto, las previsiones de Fotocasa para 2022 apuntan a una moderación del precio de la vivienda y anticipan, además, subidas contenidas de los precios a partir del segundo semestre del año. La sociedad de tasación Gesvalt, por su parte, prevé una tendencia al alza de entre un 2% y un 3% durante este año.

Luis Martín Guirado: “No veremos una afección directa en la cantidad de compraventas”

Si hablamos del impacto de la guerra en el mercado inmobiliario, queda todavía una pregunta más por responder. Teniendo en cuenta la demanda de compradores extranjeros, ¿la guerra afectará a la cantidad de compraventas que se efectúen en España?

Actualmente, solo el 15% del total de operaciones son llevadas a cabo por compradores extranjeros. De ellas, solo el 5% corresponde a inversores de origen eslavo, rusos, bielorrusos o de las repúblicas bálticas, según los datos facilitados por Gesvalt. Esta pequeña cuota de mercado no tendrá entonces una incidencia directa sobre el total de compraventas. Sin embargo, sí podría tener una incidencia mayor en el mercado prime, ya que los compradores provenientes de estas regiones suelen adquirir viviendas de lujo.

Entonces, ¿es un buen momento para vender?

Cada caso debe analizarse de manera particular. En este sentido, el CEO de HelpMyCash hace hincapié en que, si un vendedor tenía en sus planes vender la propiedad para comprar otra, tiene sentido que siga adelante con el proyecto y que se anticipe a la aparente subida en los tipos de interés.

Si, en cambio, un propietario tiene toda su inversión en vivienda, Amar aconseja continuar con la venta para diversificar las inversiones, siempre que esto no implique transmitir todas sus propiedades: “Frente a la incertidumbre, lo mejor es repartir el dinero en varias cestas”, asevera.

Añade, además, que las propiedades de lujo o inmuebles con características únicas son los que mejor suelen resistir a las crisis. Por eso y de manera general, puede ser interesante conservar estos activos. Mientras que los productos estándar tienden a devaluarse un poco más en tiempos de incertidumbre.