El artículo 28 de la ley hipotecaria quedó sin vigencia el 3 de septiembre de 2021. Por tanto, ya no tenemos que esperar dos años para vender un piso heredado, independientemente de que seamos herederos forzosos (padres, hijos o cónyuge de la persona fallecida) o no forzosos (cualquier relación distinta de las anteriores).
Cuando se recibe una casa en herencia entre varios herederos, muchos de ellos optan por la venta de la vivienda heredada. No obstante, hay que tener en cuenta que existe el famoso artículo 28 de la ley hipotecaria que indica que no tiene efecto la inscripción de la nueva titularidad de una casa hasta transcurridos dos años desde el fallecimiento. Esta limitación lo que busca es proteger a hipotéticos herederos que no fueron tomados en cuenta al hacer el reparto y que pudieran tener derecho sobre el legado. Pero entonces ¿no se puede vender un piso heredado antes de los dos años? No siempre, ya que esta limitación aplica solo en casos concretos. En este artículo lo explicamos.
¿A quiénes afecta el artículo 28 de la ley hipotecaria?
El artículo 28 de la ley hipotecaria indica que “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuando las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”
En otras palabras, el artículo sugiere que la limitación del artículo 28 sólo pesa sobre aquellos herederos que no son forzosos. Es decir, por ejemplo, tíos, hermanos o sobrinos. Los herederos forzosos (ascendientes, descendientes o cónyuge) no quedan sujetos a estas limitaciones planteadas, exista o no testamento.
Si el comprador no necesita hipoteca, el piso se puede vender
Hay que tener en cuenta que este artículo sólo limita a aquellas transacciones en las que el comprador necesita pedir financiación a un banco, ya que es muy poco probable que una entidad acceda a conceder una hipoteca para comprar un piso en esta situación.
Es importante considerar que, en el caso de que aparezca un heredero que no fue tomado en cuenta, el reparto se tiene que realizar de nuevo y la compraventa dejaría de tener validez. Los vendedores tendrían que no solo devolverle el dinero de la venta al comprador y también es posible que tengan que asumir los gastos de la cancelación y la apertura de la hipoteca, ya que el comprador quedaría eximido del problema. Por todos estos inconvenientes es que los bancos son reacios a ofrecer financiación para comprar un piso afectado por el artículo 28.
No obstante, si la persona va a comprar el piso al contado y sin hipoteca no existe impedimento para llevar a cabo la compraventa y el notario no podría impedir la venta. Aunque, evidentemente, el comprador asumiría el riesgo de que en ese periodo de tiempo aparezca un heredero inesperado con derecho a reclamar su parte del legado. Y, en este caso, al igual que en el anterior, el reparto se tendría que realizar de nuevo.
Importante:
La plusvalía municipal es un impuesto que se paga tanto al heredar como al vender la casa heredada. No obstante, si la vivienda se vende sin que haya transcurrido un año desde la aceptación, no habrá que pagar nuevamente el impuesto. Esto se debe a que no se habrá generado nuevamente la obligación de tributar. ¿Quieres saber cuánto puedes pagar de plusvalía municipal? Haz clic en el botón y descúbrelo con nuestra calculadora gratuita.
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