Ya hace 6 años desde que, en marzo de 2012, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que regula la aplicación del conocido como Código de Buenas Prácticas Bancarias. Pese a que han sido muchos los que ya se han acogido a este texto para entregar la vivienda y cancelar la deuda, todavía siguen existiendo dudas sobre cómo conseguir la dación en pago cuando ya no podemos hacer frente a las cuotas de nuestra hipoteca. A continuación, analizaremos todo el proceso.

Reunificar las deudas, el primer paso para intentar mantener la casa

Si nuestra situación económica no nos permite hacer frente a las cuotas de nuestra hipoteca es muy importante que, antes de cometer un impago, acudamos a hablar con nuestra entidad. Si ésta ha suscrito el Código de Buenas Prácticas, podemos pedir una reunificación de deudas, que solo se aplica a personas en umbral de exclusión, es decir, que reúnan los siguientes requisitos:

  • Tener bajos ingresos: los ingresos de la unidad familiar deben ser menores a tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) anual de 14 pagas. Si en nuestro hogar viven personas con discapacidad o dependencia, este mínimo será mayor.
  • Nuestra situación ha cambiado en los últimos cuatro años: para acogernos a la reunificación de deudas deberemos demostrar que recientemente ha cambiado sustancialmente nuestra situación económica o familiar, cayendo en una situación de vulnerabilidad.
  • La cuota debe superar el 50 % de nuestros ingresos: el resultado de los dos puntos anteriores tiene que dar como resultado que la cuota del préstamo hipotecario sea mayor a la mitad del dinero que ingresamos.

Si hemos cometido impagos y estamos en un proceso de ejecución hipotecaria en el que ya se haya fijado una subasta, no nos podremos acoger a esta medida.

Al conseguir la reunificación, el banco deberá concedernos una carencia de capital durante 5 años, una ampliación del plazo (hasta un máximo de 40 años desde la firma de la hipoteca), una reducción del interés hasta euríbor más 0,25 % durante la carencia y la eliminación de la cláusula suelo, si la tenemos.

Medidas complementarias para evitar la entrega de la casa como pago

Si el punto anterior no es suficiente, podemos pedirle a la entidad que nos aplique lo que se conoce como medida complementaria, que se traduce en una quita de capital pendiente, es decir, en una condonación de parte de la deuda.

Hay varios métodos para calcular la cantidad que la entidad nos puede quitar, pero debemos tener claro que no tiene ninguna obligación de aceptarla. Por otra parte, solo se podrá proponer si la reunificación de deudas nos ha dejado con una cuota inviable de asumir, es decir, que suponga más del 50 % de nuestros ingresos.

Otros requisitos para conseguir la quita es que la hipoteca sobre la que tiene la deuda se pidiera para comprar la vivienda habitual, siendo este el único bien en propiedad del deudor y que el préstamo hipotecario no tenga otras garantías ni avales y que, si los tiene, estos tampoco tengan bienes con los que poder hacer frente a la deuda.

Dación en pago: el último paso cuando todo lo demás falla

Si las medidas anteriores no han funcionado y seguimos sin poder hacer frente a la hipoteca, deberemos pedir al banco que nos aplique la dación en pago, es decir, que acepte la entrega de la casa como pago de la deuda. El plazo para solicitarlo será de 12 meses desde la restructuración.

Entregar la vivienda y cancelar la deuda es una decisión que debemos tomar cuando, realmente, no hay otra vía, puesto que, además de quedarnos sin casa, será una marca en nuestro historial crediticio que nos limitará para operar en el futuro.

Si llegamos a este punto, debemos saber que también podemos solicitar al banco que nos deje vivir en la vivienda que hemos entregado durante un máximo de dos años, pagando un alquiler cuya renta anual será del 3 % del capital pendiente.