Gastos de hipoteca y compraventa al financiar una casa: ¿qué paga el cliente y qué el banco?

Ahora que tenemos una nueva ley, queda más o menos claro que el banco tiene que pagar casi todos los gastos de hipoteca, pero ¿cuáles debemos abonar nosotros como clientes? Y ¿qué hay del coste asociado a la escrituración e inscripción de la compra? En este artículo vemos quién tiene que hacer frente a todas las partidas y explicamos en qué se diferencian exactamente unas de otras.

Costas de formalización del préstamo

Los gastos asociados al préstamo hipotecario son todos aquellos que se generan por la escrituración y el registro de la hipoteca: las minutas de los notarios, los honorarios de la gestoría, los impuestos… Desde el 16 de junio de 2019, la legislación española establece claramente cuáles nos corresponden a nosotros como clientes y cuáles está obligado a pagar el banco.

Veamos qué es lo que deberíamos abonar nosotros por este concepto:

• El precio de la tasación: es lo que nos cobrará la tasadora por estimar el valor de la vivienda que queremos adquirir. De media, suelen cobrar unos 350 euros, aunque hay entidades que nos devolverán ese dinero si firmamos el crédito con ellas.
• La copia de la escritura del préstamo: es la copia que emitirá el notario para nosotros. Cada folio cuesta tres euros, aunque a partir del duodécimo se cobra la mitad por hoja.

Asimismo, si el vendedor no la tiene, quizás también tengamos que pagar entre 10 y 25 euros por la nota simple del inmueble. En cuanto a las costas soportadas por el banco, este debe pagar, por ley, los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

¿Y en las hipotecas contratadas antes del 16/06/2019?

En cambio, si el préstamo lo firmamos antes de la entrada en vigor de la nueva ley, el reparto es el que estableció el Tribunal Supremo a finales del mes de enero de 2019. Lo podemos consultar en la siguiente tabla:

Si nuestra entidad nos cobró alguna partida que le correspondía, podemos reclamar que nos devuelva ese dinero. Con el siguiente simulador gratuito podemos calcular cuánto recuperaríamos y averiguar cómo podríamos interponer nuestra reclamación:

Hay que diferenciar entre gastos de hipoteca y de compraventa

Hasta ahora hemos hablado de las costas de formalización de la hipoteca, que corresponden en gran parte al banco. Sin embargo, al adquirir un inmueble también se generan los llamados gastos de compraventa por escriturar y registrar la transmisión de la vivienda. La entidad no interviene directamente en la adquisición (solo nos presta dinero), así que no debe pagar ni un euro por este concepto.

Veamos qué es lo que tenemos que pagar como compradores:

• La notaría: entre el 0,1% y el 0,5% del precio del inmueble.
• El Registro de la Propiedad: entre el 0,1% y el 0,3% del valor inscrito.
• La gestoría: variará según las tarifas de cada una, pero sus honorarios suelen ser de unos 400 euros.
• Impuestos:
  • Vivienda nueva: el IVA (10%) y el IAJD (entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma).
  • Inmuebles de segunda mano: el ITP (entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma).

El vendedor, por su parte, tiene que abonar la plusvalía municipal (si procede) y los honorarios de la inmobiliaria en caso de haber contratado los servicios de una de estas agencias. Ambas partes, eso sí, podemos pactar otro reparto si nos ponemos de acuerdo.