Si pretendemos firmar una hipoteca, el banco nos tiene que mostrar previamente una FIPER, un documento donde aparecen las condiciones de la oferta ajustada a nuestro perfil. Pero estos requisitos de información también cambiarán con la nueva ley hipotecaria, porque la actual oferta personalizada será reemplazada por la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Además, los bancos también deberán facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) para detallar las cláusulas y los gastos de hipoteca. A continuación detallamos estos dos documentos con más detenimiento.
De la FIPER a la FEIN
La FIPER es un documento que debemos pedir al banco y donde aparecen todas las condiciones de nuestra oferta hipotecaria. Se trata del documento más valioso para comparar las condiciones de varias hipotecas, ya que disponemos de un cierto margen antes de la firma del contrato para estudiar la propuesta de la financiera y contrastarla con la de otras entidades. La FIPER, por defecto, no es vinculante. Por lo tanto, si queremos firmar una hipoteca, deberíamos pedir otra oferta que sí lo sea y contemple todas las condiciones acordadas. Asimismo, el banco se comprometería a no cambiarlas en un plazo de unas dos semanas.
Pero esta situación va a cambiar. El proyecto de ley también recoge reformas en cuanto a normas de transparencia. La más relevante es la creación de la FEIN, una ficha personalizada que tendrá carácter vinculante. Por lo tanto, no será necesario un documento adicional como ocurría hasta ahora. Esta ficha incluirá todos los datos del banco, las características de la hipoteca (interés, plazo, cuotas, etc.), las posibles comisiones, las consecuencias de no cumplir las condiciones…
Además, la nueva legislación detalla que el banco deberá entregar la documentación personalizada al prestatario, como mínimo, 10 días antes de la firma del contrato hipotecario.
¿En qué consiste la FiAE?
Otra de las novedades que contempla la futura normativa es la entrega de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Se trata de un documento que recogerá toda la información referida a las cláusulas que se vayan a aplicar en un contrato hipotecario. La entidad financiera tendrá la obligación de facilitar la ficha al cliente para que éste tenga pleno conocimiento de su contenido.
¿Qué debe mostrar este documento? Según la futura ley, este deberá especificar si habrá un interés máximo en caso de variación del índice de referencia. También plasmará la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas y cuáles serían sus costes derivados. Asimismo, la FiAE certificará cómo se repartirán los gastos de constitución y si la hipoteca está referenciada a otra divisa.
¿Qué otras normas de transparencia contempla la nueva ley hipotecaria?
La futura jurisprudencia también recoge otras reglas de transparencia en el proceso de tramitación de una hipoteca. Detallamos las más destacadas en la siguiente lista:
- Toda la información sobre las condiciones generales de contratación de una hipoteca deberá estar en la web oficial del banco. Si una financiera no tiene página online, lo tendrá que detallar en sus oficinas.
- En caso de contratar una hipoteca variable, el banco tendrá que mostrar al cliente un documento con varias cuotas en función de la evolución de los índices de referencia.
- La entidad también nos tendrá que facilitar una copia del contrato con todos los gastos desgranados.
- Y también deberemos recibir información detallada sobre el reparto de gastos entre el vendedor y el cliente: el banco pagará como mínimo los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y el IAJD; en cambio, el prestatario costeará la tasación.
La ley hipotecaria entrará en vigor en junio de 2019, tres meses después de su publicación en el BOE.
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