Empezamos el año con un boom inmobiliario y lo terminamos con los primeros signos de enfriamiento. El mercado se está desacelerando y seguirá en la misma línea durante todo 2023, salvo que ocurra algún otro acontecimiento inesperado. Como nos gustan las tradiciones, preparamos este resumen del año y añadimos algunas predicciones prudentes sobre lo que ocurrirá en 2023. Si quieres vender tu piso, ¡debes saber lo que te espera! 

Compraventas de viviendas 2022-2023

Empezamos el año batiendo récords. Las compraventas de viviendas subieron un 34,5% interanual a nivel nacional en enero de 2022 y alcanzaron las 47.503 operaciones según los notarios. Esto fue gracias al ahorro que acumularon las familias durante los meses de pandemia y a la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que mantenía los tipos de interés al 0%. En consecuencia, el euríbor mostraba entonces valores negativos (-0,477 en enero). 

A esta altura ya sabrás que la tendencia alcista continuó durante la mayor parte del año, hasta alcanzar las 55.968 propiedades vendidas en septiembre. Pero todo lo que sube tiene que bajar. Según el último informe publicado por el Consejo General del Notariado, las compraventas cayeron por primera vez en octubre, hasta las 54.372 operaciones (un 4,9% menos que en el mismo periodo del año anterior).

¿Y qué pasará en 2023? Los especialistas coincidimos en que las compraventas seguirán cayendo. La inmobiliaria Redpiso, por ejemplo, prevé un desplome de entre el 20% y el 30%. La Universidad de Barcelona anticipa una contracción del 15% y la consultora Atlas Real Estate Analytics prevé una caída del 15,4%.    

¿Y qué pasa con los precios?

El precio de la vivienda depende de muchos factores. Los principales son la inflación, que tiende a llevar los precios al alza, y la relación entre oferta y demanda. Mientras haya más compradores que viviendas en venta, los precios tenderán a aumentar, y eso es lo que ha pasado durante la mayor parte de 2022. Si tomamos en cuenta el mismo informe de los notarios, el ladrillo aumentó un 6,8% interanual en octubre. Y, a diferencia de las compraventas y teniendo en cuenta que hacer predicciones en este clima de incertidumbre es arriesgado, no se espera que el valor de la vivienda varíe demasiado durante el próximo año. 

Bankinter, por ejemplo, prevé una caída del 3% para 2023; mientras que BBVA espera un incremento del 2%. El Banco ING anticipa también un crecimiento, pero de solo el 1%. Sea cual fuere el caso, ninguna predicción supera el valor de la inflación, que en noviembre fue del 6,8% y, en el mejor de los casos y siendo optimistas, lograría reducirse al 2% durante 2023.

Los tipos de interés: el principal factor de cambio

Te preguntarás por qué se espera que 2023 sea tan diferente. La respuesta está en la política monetaria del BCE. Como hemos dicho antes, la máxima entidad bancaria europea ha favorecido la compraventa de viviendas con los tipos de interés al 0% durante los últimos seis años y medio, pero este año se vio forzada a cambiar de dirección a causa de la inflación. ¿Qué tiene que ver una cosa con la otra?

La respuesta es bastante simple. El BCE tiene una herramienta para contener la inflación y es, justamente, subir los tipos de interés. Al incrementar este indicador, aumentan los intereses de todos los préstamos, incluidos los hipotecarios. Por tanto, la subida de tipos reduce el consumo —menos gente puede acceder a una préstamo hipotecario, por ejemplo, con el euríbor actual que se aproxima el 3%—. Y es así como caen las compraventas.

El caso de los precios es diferente. Si bien es cierto que la cantidad de compradores se reduce (lo que tendría que forzarlos a la baja), hay una falta de stock de vivienda nueva que desequilibra la balanza entre oferta y demanda. Y es que la guerra de Ucrania, que todavía persiste, derivó en un incremento meteórico de los costes de la construcción, lo que llevó a un desplome de las nuevas promociones. Por eso las predicciones apuntan a repuntes o correcciones moderadas en el precio de la vivienda para el próximo año.