El mercado inmobiliario está dando de qué hablar. Mientras que algunos expertos anticipan subidas de precios de hasta un 10% para este año, otros creen que el encarecimiento de las hipotecas y la reducción de la demanda podría matizar ese incremento. Y ¿cómo afecta este contexto al precio de tu vivienda? Sin duda, marca una tendencia: con la demanda alta y la escasez de oferta —principalmente de obra nueva— causada por las restricciones a Rusia, el valor global de tu vivienda podría aumentar. Pero su precio no depende solo de las condiciones del mercado, sino también de una serie de características propias del inmueble, la finca y la zona donde se encuentra. Pedro Soria, Chief Commercial Officer de Tinsa, nos lo explica.

Las características de la vivienda definen su precio

«Son muchos los factores que influyen sobre el valor de una vivienda. La más relevante y que actúa siempre como punto de partida es la ubicación», asevera Soria. Y explica que la zona donde se sitúa un inmueble es un factor determinante, al igual que el entorno y las dotaciones: la proximidad con colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos son algunos de los factores más importantes.

Además, al momento de valorar un inmueble, se deben tener en cuenta otras características inherentes a la vivienda. Soria explica que debe evaluarse si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano; si es un piso o un chalet; en qué planta se encuentra, cuál es su superficie, antigüedad y estado de conservación; cómo se distribuye y cuál es su orientación; con qué instalaciones cuenta, si es interior o exterior…

«El mercado valora más las viviendas exteriores con vistas a la vía pública que las viviendas interiores a patio. Pero es indispensable analizar cada caso concreto, puesto que el tipo y ancho de calle, su actividad comercial, el tráfico peatonal y de vehículos e incluso la altura de las edificaciones colindantes pueden influir en su valor», detalla el experto.

Reformas y mejora en la eficiencia energética, ¿revalorizan la vivienda?

Se dice habitualmente que una reforma integral puede revalorizar la vivienda. Lo mismo ocurre si a la finca se le añade un ascensor. Pero ¿qué opinan las tasadoras al respecto?

Soria afirma que una reforma, lógicamente, incrementa el valor de la vivienda, porque el mercado estará dispuesto a pagar más por ella que por otra de las mismas características sin reformar. Pero no se puede afirmar a ciencia cierta cuánto aumentará su valor porque depende de las características de cada propiedad.

Lo mismo ocurre con el ascensor: «El valor añadido que representa el ascensor no es el mismo para un primer piso que para un tercero o un cuarto. Y tampoco es igual el impacto si hablamos de un edificio con ascensor en una zona donde escasea este tipo de equipamiento que en una zona donde la mayoría de edificios lo tienen», explica.

Y ¿qué ocurre si se mejora la eficiencia energética? En palabras de Soria, «la cultura en materia de sostenibilidad y mejora de la eficiencia energética está dando sus primeros pasos y todavía no se ha incorporado de manera precisa a los modelos de valoración. Aunque es un tema que está ganando importancia, no está aún tan interiorizado en el conjunto de la sociedad como para que exista información clara y transparente sobre cuánto más está dispuesto a pagar un comprador por una vivienda más eficiente».

Sin embargo, afirma que las viviendas que no se actualicen perderán valor y, sobre todo, liquidez, ya que en el mediano y largo plazo dejarán de ser atractivas para el comprador. «Ante viviendas similares, siempre la preferencia estará en aquella que suponga menores costes energéticos en su día a día, sobre todo en esta situación y el precio actual de la energía, además de la que aporte un mayor confort», detalla.

Las tasaciones online solo son útiles como una primera aproximación

La premisa, entonces, resulta en que es indispensable analizar cada caso particular. Y en la actualidad, existen múltiples herramientas de valoración online que permiten estimar el precio de una vivienda. Pero ¿hasta qué punto este análisis es suficiente para definir el valor de un inmueble? 

El Chief Commercial Officer de Tinsa opina que las valoraciones online pueden ser útiles como una primera aproximación al valor. Pero estiman el precio tomando como referencia, normalmente, los precios de los portales inmobiliarios, que representan los precios de oferta y no necesariamente los de compraventa. Además, es el propio usuario quien introduce los datos del inmueble y estos pueden no ser correctos.

Por eso, asegura que «la valoración online es una mera orientación, pero no tiene ninguna validez oficial o legal a efectos hipotecarios y es un valor que no tiene por qué corresponderse con el que emitiría un tasador que realiza presencialmente una visita de inspección y comprueba las superficies, el estado de conservación, los equipamientos, el entorno …».

Soria destaca, además, que una valoración presencial no aporta solo un valor, sino que contiene información muy útil sobre las características comprobadas del inmueble, su situación registral, posibles cargas e incluso vicios ocultos no detectables a simple vista por alguien no experto. 

Y por si te lo estás preguntando, las tasaciones no son exclusivamente con fines hipotecarios: puedes contratar sus servicios profesionales para definir el precio de tu vivienda antes de venderla. El coste depende del tipo de inmueble, su complejidad y su ubicación. Pero de modo general, Tinsa ofrece tasaciones desde 170 euros.

¿Vale la pena pagar una tasación para definir el precio de venta?

El informe de una tasación oficial puede ayudarte a definir el precio de tu vivienda sobre una base más sólida, lo que facilitará también la negociación con el comprador. «Un informe de valoración aporta realismo y objetividad, y, por tanto, es una herramienta muy útil para gestionar el proceso de venta de forma más eficiente. Saber cuál es el valor de mercado del inmueble permite afinar el precio de venta para que sea competitivo dentro de la oferta existente», aseguran desde Tinsa.

Y añaden otro dato de valor: si el comprador necesita financiar la compra, el precio que podrá pagar estará condicionado por la cantidad que le pueda aportar el banco. Y lo que la entidad financiera le va a financiar es hasta un 80% del valor de tasación del inmueble. Así que contar desde el principio con una tasación para garantía hipotecaria es una referencia muy útil y evita pérdidas de tiempo por operaciones que finalmente no se concretan porque al comprador no le alcanza el dinero. Dado que el informe de tasación hipotecaria tiene una validez de 6 meses, el futuro comprador puede utilizarlo en su proceso de solicitud de financiación con los bancos para analizar ofertas simultáneamente en varias entidades y que el proceso sea más rápido.