Hoy entra por fin en vigor la Ley 5/2019 Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida para el gran público como nueva ley hipotecaria. A partir de mañana (hoy es domingo), las escrituras que se firmen tendrán que cumplir lo establecido por esta normativa, pero ¿en qué afectará eso a las condiciones de las hipotecas y a su proceso de contratación? Lo resumimos en el presente artículo.
Más seguras para el cliente
La nueva regulación de las hipotecas se ha creado, en gran parte, para adaptarse a la normativa europea de protección al consumidor, que es más favorable al cliente que la que teníamos aquí. Por lo tanto, podemos decir que el proceso de contratación de las hipotecas será, a partir de ahora, más seguro, lo que evitará que se repitan muchos de los abusos que cometió la banca en el pasado.
Veamos cuáles son las principales novedades que potencian la protección al cliente:
- La ley obliga al banco a presentarnos nuevos documentos como la FEIN o la FiAE, en los que se desglosan todas y cada una de las condiciones ofrecidas y se nos informa de cualquier cláusula potencialmente delicada.
- Tenemos que visitar al notario obligatoriamente al menos un día antes de la firma para que nos explique bien el contenido del futuro contrato. Además, nos debe hacer un test para certificar que comprendemos lo que el banco nos ofrece y que este nos ha entregado la documentación prevista por la normativa.
- Tiene que pasar más tiempo para que puedan embargarnos la casa si no pagamos. En concreto, el banco no podrá iniciar el proceso de ejecución hasta que el impago alcance las 12 cuotas (o las 15 si nos encontramos en la segunda mitad de la vida del préstamo). Esta medida tiene carácter retroactivo, así que se aplicará también en las hipotecas contratadas antes del 16 de junio de 2019.
Asimismo, la normativa aclara por fin qué gastos de hipoteca debe pagar cada parte: el cliente tiene que hacer frente a la tasación y su copia de la escritura y el banco debe abonar todo lo demás.
Más flexibles
Otro punto destacado de la ley hipotecaria nueva es que nos da más facilidades para modificar el contrato original: abarata la amortización anticipada y la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo y nos permite cambiar de banco sin ataduras. Veámoslo con más detalle.
Amortización anticipada más barata
Si pagamos toda o una parte de una hipoteca variable por adelantado, la comisión máxima que se nos podrá cobrar será del 0,15% durante los cinco primeros años o del 0,25% durante los primeros tres, según lo que hayamos acordado con el banco. En ambos casos, pasado ese tiempo ya no se nos podrá aplicar ninguna compensación por amortización anticipada.
Y si decidimos amortizar parcial o totalmente una hipoteca fija, la comisión máxima puede ser de hasta el 2% si se realiza la operación en los primeros 10 años de vida del contrato o de hasta el 1,5% si se lleva a cabo posteriormente. Hay que añadir, además, que los bancos solo pueden cobrar estas compensaciones si el reembolso anticipado les genera una pérdida financiera.
Facilidad para pasarse al tipo fijo
Si tenemos un préstamo hipotecario a interés variable y queremos pasarlo al tipo fijo (ya sea con una novación o con una subrogación), la entidad nos podrá cobrar una comisión máxima del 0,15% si el cambio se produce en los tres primeros años (nada posteriormente). Esta medida es retroactiva, así que como ocurre con el vencimiento anticipado, también se aplicará en los que firmaron su hipoteca antes de la entrada en vigor de la ley.
Cambio de banco libre
Y si nos queremos cambiar de banco (lo que se conoce como subrogación de acreedor), nuestra entidad actual ya no nos podrá retener si iguala o supera la oferta de su competidora. En principio, esto también es válido para los que firmaron su crédito hipotecario antes del 16 de junio de 2019.
La ley hipotecaria resumida en 5 puntos
¿Quieres saber de un vistazo cuáles son las medidas más destacadas de la nueva regulación? En la siguiente infografía las resumimos en cinco sencillos puntos:
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