La vida te da sorpresas, sorpresas te da la vida, que dice la famosa canción. Por primera vez en su historia, el valor de abril del índice IRPH, que se usa en España para calcular el interés de una minoría de hipotecas variables, se ha situado por debajo de la cotización del euríbor. Este, a su vez, es el más utilizado para esta finalidad: 3,683% el primero y 3,757% el segundo.
¿Que por qué es una sorpresa? Porque, históricamente, el IRPH siempre se ha situado entre uno y dos puntos porcentuales por encima del euríbor. Es decir, que tener una hipoteca ligada al primer índice siempre ha salido más caro que tenerla referenciada al segundo. Si te preguntas por qué su valor es ahora más bajo, en este artículo te resolveremos la duda.
¿Por qué el IRPH siempre había cotizado por encima del euríbor?
Lo primero que tienes que saber es que el euríbor representa el interés medio al que los bancos se prestan el dinero entre ellos. Si una hipoteca está ligada a este índice, su interés se calcula al sumar su valor (se revisa cada seis o doce meses) a un porcentaje fijo llamado diferencial. Es por eso que el interés de la inmensa mayoría de las hipotecas variables es de euríbor más X%.
El IRPH, en cambio, representa el interés medio de las hipotecas concedidas en España. Y dentro de ese “interés medio” se tiene en cuenta tanto el de las hipotecas variables (el euríbor más un diferencial) como el de las fijas; cuyo tipo, históricamente, siempre ha sido más alto que el de las variables.
Era normal, por lo tanto, que el valor del IRPH fuera más alto que el del euríbor. El motivo es que el primer índice era la media de los intereses fijos y variables de las hipotecas concedidas en España. Como decíamos, su cotización casi siempre ha sido entre uno y dos puntos porcentuales más alta.
¿Y por qué su valor de abril es más bajo?
En los últimos meses, sin embargo, se ha dado una circunstancia que nunca había ocurrido. Desde febrero de 2022, el euríbor se ha disparado: ha pasado de valores negativos a superar el 3,75%. Y el interés de las hipotecas fijas también ha subido, pero no tanto. De media, según los datos que manejamos desde HelpMyCash, el tipo fijo medio era de en torno al 1,5% en febrero de 2022 y de alrededor del 3,5% ahora.
Al mismo tiempo, desde 2020 se contratan más hipotecas fijas que variables. Es decir, que a la hora de calcular el IRPH, los tipos fijos tienen más peso que los variables. Y como muchas nuevas hipotecas fijas son más baratas que las variables, el valor del IRPH ha ido subiendo de manera más moderada hasta situarse por debajo del euríbor. Lo puedes comprobar en la siguiente tabla:
| Período | Euríbor | IRPH |
| feb-22 | -0,335% | 1,481% |
| mar-22 | -0,237% | 1,513% |
| abr-22 | 0,013% | 1,540% |
| may-22 | 0,287% | 1,624% |
| jun-22 | 0,852% | 1,799% |
| jul-22 | 0,992% | 1,986% |
| ago-22 | 1,249% | 2,198% |
| sep-22 | 2,233% | 2,410% |
| oct-22 | 2,629% | 2,666% |
| nov-22 | 2,828% | 2,877% |
| dic-22 | 3,018% | 3,116% |
| ene-23 | 3,337% | 3,345% |
| feb-23 | 3,534% | 3,585% |
| mar-23 | 3,647% | 3,664% |
| abr-23 | 3,757% | 3,683% |
¿Significa eso que ahora conviene hipotecarse al IRPH?
Quizás te preguntes, tras ver que el IRPH está más bajo que el euríbor, si te conviene firmar una nueva hipoteca variable referenciada a este índice o, en caso de que ya tengas una hipoteca ligada al euríbor, si es buen momento para cambiar de índice de referencia. Por ahora, sin embargo, no parece la mejor idea. Veamos por qué:
- Prácticamente ningún banco ofrece hipotecas ligadas al IRPH. Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España, el 67,23% de los préstamos hipotecarios inscritos en el primer trimestre de 2023 eran fijos, el 32,14% eran variables referenciados al euríbor y el 0,63% restante eran de otra modalidad.
- Esta situación es puntual y no tiene por qué mantenerse. El IRPH podría superar de nuevo el euríbor si los bancos encarecen sus tipos fijos o si el euríbor baja y volvemos a un escenario más parecido al de los últimos 20 años.
- Los hipotecados al IRPH siempre han pagado más históricamente. Quizás ahora eso cambie, no lo podemos saber, pero los que han tenido este índice no han obtenido ninguna ventaja hasta este momento.
Paul
El Euribor supero en 7 centésimas al IRPH, pero sea como sea, si el Euribor está implícito dentro del calculo del IRPH, matemáticamente es imposible de forma natural que que el Euribor supere al IRPH, como escuche por ahí, una parte nunca va ser mayor que el todo, un hijo nunca va tener mas edad que el padre, ahora mi pregunta es:
¿se conoce realmente la formula de calculo del IRPH?, y si se conoce ¿Cuál es?, O todo se basa en la definición y los conceptos que no sirven para calcular nada, es secreto y solo lo maneja la banca?
Miquel Riera
Hola, Paul.
El IRPH es el «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre», según el Banco de España. En pocas palabras, eso significa que es el interés medio de las hipotecas que se conceden en España. Si el IRPH en un mes concreto es del 3%, por ejemplo, significa que los préstamos hipotecarios que han concedido los bancos en ese mes han tenido un interés medio del 3%.
Ahora vamos al tema del euríbor. En España se conceden hipotecas variables, cuyo interés depende del euríbor, hipotecas fijas, cuyo interés es un valor fijo que no depende del euríbor, e hipotecas mixtas, que tienen un interés fijo durante unos años y variable para los siguientes. Todos esos intereses, variables, fijos y mixtos, se usan para calcular el IRPH. Pero, además, hay una particularidad que explicamos en el artículo: más del 60% de las hipotecas que se conceden en España tienen un interés fijo.
Es decir, que prácticamente 2 de cada 3 hipotecas concedidas en España son fijas. Y además, los tipos fijos han subido menos que los variables, lo que influye en la evolución del IRPH. Por ejemplo, imagina que en un mes concreto se conceden tres hipotecas; dos de ellas fijas. Una tiene un interés fijo del 3%, otra del 3,25% y la tercera, a tipo variable, tiene un interés del 4% (un diferencial del 0,5% más un euríbor al 3,5%). El interés medio (IRPH) entre las tres hipotecas será del 3,42%, aproximadamente, que es un valor inferior al del euríbor del ejemplo.
Lo que te explicamos en el ejemplo es, a grandes rasgos, lo que pasó con el IRPH y el euríbor durante el mes de abril. Ahora bien, como los intereses fijos han seguido subiendo y los variables también, en mayo ya hemos vuelto a la normalidad: el IRPH de mayo fue del 3,967%, mientras que el euríbor de mayo fue del 3,862%; un poco por debajo.
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo.