El boom inmobiliario en la zona euro parece estar llegando a su fin. Así lo advierte el Banco Central Europeo (BCE), quien estima que el precio de la vivienda podría caer hasta un 9% en los próximos dos años. ¿La causa? La subida de tipos de interés y el consecuente encarecimiento de las hipotecas.

Recordemos que el precio del ladrillo ha subido significativamente durante los últimos años en la zona euro. Mientras que en 2019 se registraba un aumento anual de en torno al 4%, el crecimiento durante el primer trimestre de 2022 se acercaba al 10%; la tasa más alta desde principios de 1991. Este fenómeno fue impulsado por un aumento de la demanda, que ganó tracción tras la crisis del covid, y por los bajos tipos de interés. Pero la política monetaria del BCE cambió y con ello se anticipa un cambio de tendencia en el mercado de los bienes raíces. ¿Pasará lo mismo en España? 

Lo cierto es que no tenemos la bola de cristal y hacer predicciones en un contexto de incertidumbre es arriesgado. Sin embargo, podemos basarnos en algunas tendencias para afirmar que, al menos en el corto plazo, no se esperan bajadas de precios tan pronunciadas, sino una desaceleración en el crecimiento que hemos vivido hasta ahora.

Menos stock

El interés por comprar propiedades que se desató tras la pandemia arrasó con la oferta en España. Según datos de Atlas Real Estate Analytics , el stock de viviendas alcanzó un máximo en octubre de 2020, con alrededor de 700.000 unidades publicadas en los portales inmobiliarios. Desde entonces, la tasa de absorción ha sido tan grande que los inmuebles disponibles llegaron a los 640.724 en julio de 2022, una caída del 7,9% desde el máximo de octubre.

A esto se suman los datos publicados por Tinsa en su último informe IMIE Mercados Locales, donde advierten de un desplome del 14,8% interanual en los visados de inicio de obra emitidos por el Colegio de Aparejadores.

Visto lo visto, es evidente que existe un desequilibrio importante entre oferta y demanda: son más los españoles que buscan adquirir vivienda que quienes buscan venderla. Frente al encarecimiento de las hipotecas y la posible reducción de la demanda (puesto que menos familias podrán acceder a los préstamos), este desequilibrio tendería a acomodarse y suavizaría el impacto de la subida de tipos de interés sobre el precio de la vivienda. 

Más negociación

Que los precios, a priori, no vayan a bajar no significa que el mercado siga siendo el mismo. En un contexto de demanda reducida e hipotecas más caras, podemos esperar dos cosas: que el tiempo medio de venta se alargue y que las ofertas de compra sean más bajas, para compensar el coste de los intereses. 

En la práctica, esto no implica que como vendedor debas rebajar el precio de tu vivienda, pero sí amerita más precisión a la hora de determinar su valor. Ten en cuenta que lo habitual es que una vivienda salga al mercado por un precio entre un 5% y un 15% más alto que su valor final de compraventa. Esta rebaja que se hace a lo largo del proceso demora el cierre de la operación. Si quieres evitarlo, haz una tasación acertada desde el principio.