Pongamos que quieres vender una casa que tienes hipotecada. En estos casos, lo que debes hacer es llegar a un acuerdo con el comprador, formalizar la adquisición ante notario, liquidar el préstamo hipotecario con el dinero de la venta y tramitar la cancelación registral de la hipoteca, que es una gestión que debes llevar a cabo para dejar tu vivienda libre de cargas y poder transmitírsela sin deudas a tu comprador.

En teoría, puedes cancelar registralmente la hipoteca de tres maneras: por tu cuenta, con una gestoría elegida por ti o con la gestoría que trabaje para el banco, ya sea el tuyo o el del comprador. Pero si tu comprador necesita una hipoteca, su banco exigirá casi siempre que contrates a su gestoría para llevar a cabo el trámite. Y si no lo haces, amenazará con paralizar la operación, lo que pondrá en riesgo la venta.

Y ahora viene la pregunta del millón: ¿el banco puede obligarte a contratar a su gestoría? Después de habérselo consultado al Banco de España, al Colegio Oficial de Gestores Administrativos de Madrid y a trabajadores de entidades bancarias, desde HelpMyCash podemos decirte que la respuesta es un total y contundente no.

La ley es clara: la cancelación hipotecaria la puedes tramitar como quieras

El Banco de España, en su Memoria de Reclamaciones 2021, lo dice claramente: “Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, obtenida la certificación de haberse pagado la deuda. Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente”.

Para asegurarnos, también se lo preguntamos al Colegio Oficial de Gestores Administrativos de Madrid. Y su respuesta fue prácticamente la misma: “Usted mismo puede decidir quién hace la gestión de la cancelación. No está escrito en ningún sitio que tenga la obligación de hacerlo con el banco, ni este le puede obligar”.

Finalmente, trabajadores de la banca contactados por HelpMyCash nos confirmaron que no tienes por qué cancelar tu hipoteca a través de la gestoría del banco del comprador. Según estas fuentes, “el cliente puede hacer él mismo los trámites y se los puede encargar a su gestoría”. “Podemos ofrecer una [gestoría]”, añadieron, pero “el cliente es libre de cogerla o no”.

Cancelar la hipoteca con el banco sale mucho más caro

En la práctica, sin embargo, nos consta que los trabajadores de los bancos sí dicen que es obligatorio tramitar con ellos la cancelación registral cuando se vende una casa hipotecada. Argumentan que, de este modo, se aseguran de eliminar la hipoteca del Registro antes de inscribir la del comprador. Pero existe otro motivo por el que las entidades quieren encargarse de este trámite: ganan más dinero.

Por norma general, las gestorías que trabajan para los bancos cobran más dinero que las que van por libre. En muchos casos, además, suelen pertenecer al propio grupo bancario, por lo que la entidad se saca un buen pellizco. Para que te hagas una idea, si cancelas tu hipoteca con un banco, tendrás que ingresar entre 1.000 y 2.000 euros de media para que se complete la gestión.

En cambio, si contratas a una gestoría independiente como la que colabora con HelpMyCash, podrás rebajar esa factura en una media de 300 euros.

También puedes tramitar la cancelación registral por libre. En este caso, tendrás que acudir a la notaría, a Hacienda y al Registro de la Propiedad y deberás pagar los honorarios del notario y los del registrador.

¿Qué puedo hacer si el banco me obliga a contratar a su gestoría?

Como ves, dejar este trámite en manos del banco no sale nada a cuenta. Por ello, nuestro consejo es que llegues a un acuerdo para que te permita encargarlo a otra gestoría o llevarlo a cabo por tu cuenta, que al fin y al cabo es tu derecho. Puedes seguir estos pasos:

  1. Ofrece al banco la posibilidad de ingresar el dinero que te pide y dejarlo bloqueado en una cuenta durante unos tres meses (hacer una provisión de fondos). Así, si no has eliminado la carga hipotecaria de tu vivienda en ese tiempo, la entidad podrá usar el dinero para encargarse del trámite.
  2. Encárgate de cancelar tu hipoteca, ya sea con una gestoría independiente o por tu propia cuenta. Cuando hayas eliminado la carga, pide la nota simple de la vivienda al Registro de la Propiedad, que es el documento que acredita que el inmueble ya no tiene un préstamo pendiente.
  3. Contacta con la gestoría del banco y entrégale la nota simple que demuestra que la hipoteca ha sido cancelada. Así, podrás recuperar el dinero de la provisión de fondos.

Este es el proceso que aconsejamos a los usuarios que se han encontrado con una situación como la que describimos en este artículo. Aunque los bancos ponen trabas al principio, casi siempre aceptan que el vendedor se encargue de la cancelación.

¡Atención! Asegúrate de que queden por escrito todos los acuerdos a los que llegues con el banco del comprador. Guarda también los datos de su gestoría para poder contactarla cuando quieras recuperar el dinero de la provisión de fondos.