¿El amor se acabó? La clave para vender tu casa tras el divorcio sin complicaciones

Dicen que el amor no dura para siempre y, algunas veces, puede que estén en lo cierto. La cantidad de divorcios en España está aumentando considerablemente. Especialmente, a raíz del duro confinamiento y de la pandemia. Según el Consejo General del Poder Judicial, en el tercer trimestre del 2020 las demandas de separación se incrementaron en un 16,6% con respecto al mismo periodo del 2019. Pero ¿qué pasa cuando la pareja tiene una vivienda en común? Muchas veces la solución más adecuada para ambos es vender la casa a un tercero tras el divorcio y la clave para que este proceso resulte más sencillo es una sola. En este artículo contamos cuál es.

El acuerdo, la clave para evitar grandes dramas (y perder dinero)

Suena sencillo, pero muchas veces no lo es para muchas exparejas que deciden separar sus vidas. No obstante, la vía de la negociación y ser capaces de alzar la bandera blanca para ponernos de acuerdo con nuestro ex no solo puede ahorrarnos muchos quebraderos de cabeza, sino también tiempo y dinero.

¿Por qué? La vía contraria al acuerdo es la confrontación judicial. Es decir, si, por ejemplo, uno quiere vender la casa y el otro se niega, no queda otro remedio que demandar para forzar a que sea un juez el que, finalmente, tras un largo proceso, ordene la venta. Si bien el régimen del matrimonio (gananciales o separación de bienes) puede determinar la forma de hacer el procedimiento, el resultado final será básicamente el mismo: sin acuerdo la vivienda se terminará vendiendo en subasta pública, por mucho menos dinero de lo que vale.

Además, hay que contar que el litigio judicial suele ser muy largo debido a la lentitud de los juzgados en dar resolución y por regla general es muy costoso: implica pagar honorarios de abogados, de procuradores e, incluso, de un perito para que valore la vivienda. Y la cuantía de estos costes se determina de acuerdo al precio de mercado de la casa, según la abogada Marta Cuní Díaz, del despacho Bac Advocats, por lo que no solo venderemos el inmueble con descuento, sino que tendremos que gastar mucho dinero para lograr la venta.

Tener claras las implicaciones de la vía judicial desde el inicio nos puede ayudar a pensar las cosas con cabeza fría, para intentar conciliar con nuestra ex pareja. El resultado es que ambos saldrán beneficiados.

¿Y si uno se quiere quedar con el 100% de la propiedad?

Otra de las opciones que tiene una pareja separada que comparte una vivienda en común es que una de las partes se quede con el 100% de la propiedad. Muchos se plantean realizar una compraventa entre las partes, pero esta solución, aunque práctica, no es conveniente en todos los casos.

Si la pareja está casada en un régimen con separación de bienes, puede optar más bien por la extinción de condominio. Esta figura legal implica que una de los excónyuges se queda con el 100% de la propiedad y, a cambio, el otro recibe una compensación económica pactada entre ambos. ¿Cuál es la ventaja? Se puede realizar sencillamente ante notario o incluirlo en el convenio regulador que se firma para el divorcio y tiene mucho más beneficios fiscales que una compraventa, por lo que nos saldrá más barato que una compraventa.

La extinción de condominio solo tributa a través de los actos jurídicos documentados, cuyo porcentaje de tributo no supera el 1%. En cambio, la compraventa está sujeta al pago del ITP (que en promedio es de un 7%), de la plusvalía municipal y del IRPF.

¿Y si la pareja está casada en un régimen de gananciales?  Es necesario hacer la disolución del régimen matrimonial para que proceda el divorcio y una de las partes puede quedarse con la casa de mutuo acuerdo. Si existen otros bienes (coches u otras propiedades) estos serán asignados a la otra parte, de forma que cada uno reciba el 50% de la totalidad de las bienes (en el régimen de gananciales los bienes se reparten a partes iguales). En este caso, no será necesario pagar impuestos (ni IRPF, ni plusvalía municipal).

Ahora bien, si la pareja solo tenía una vivienda en propiedad, es posible que el que transmita la casa sí tenga que pagar IRPF y el que la recibe el ITP, como si se tratara de una compraventa. Es decir, en este caso, uno de los cónyuges estaría recibiendo más de lo que le toca según su cuota de propiedad (exceso de adjudicación) y el otro estaría teniendo una ganancia patrimonial, por lo que este tipo de operación podría estar sujeta a tributo.