Educación financiera: ¿cómo funciona una hipoteca variable?

Hoy, lunes 5 de octubre, se celebra el Día de la Educación Financiera. Y para celebrarlo, explicaremos cuál es el funcionamiento de una hipoteca variable; un producto financiero muy contratado que, sin embargo, no todo el mundo entiende. En concreto, veremos de qué depende su interés, cómo se calculan sus cuotas, cada cuánto puede cambiar su importe y en qué hay que fijarse para saber si una de estas ofertas es atractiva o no.

Los préstamos a tipo variable se revisan cada seis o 12 meses

Como indica su nombre, una hipoteca variable es un préstamo cuyas cuotas pueden cambiar periódicamente. Esto es así porque su interés se compone de dos elementos: de un diferencial, que es un porcentaje fijo pactado entre banco y cliente, y de un índice de referencia, generalmente el euríbor, que cotiza a un valor distinto cada mes.

Hay que aclarar, eso sí, que las mensualidades de estos productos no cambia cada mes. Por norma general, se establece un período de revisión de seis o de 12 meses. Una vez al año o al semestre, el banco consulta el valor más reciente del índice de referencia y lo usa para actualizar el interés y determinar las cuotas que se pagarán hasta la siguiente revisión.

Por lo tanto, si el índice registra un mayor valor que hace un mes o un semestre, el interés tras la revisión subirá y las cuotas se encarecerán. En cambio, si ha cotizado a la baja, el tipo variable se reducirá y las mensualidades se abaratarán.

Ejemplo práctico: así puede cambiar una hipoteca variable

Imaginemos, por ejemplo, que tenemos un crédito de 150.000 euros a 25 años con un interés variable de euríbor más 1%, con un tipo fijo inicial del 1,50% durante los primeros 12 meses y una revisión anual. Así serían sus cuotas durante el primer año y posteriormente en varios escenarios:

*Valor registrado en el mes de septiembre de 2020.

Como vemos en la tabla, cuanto más bajo esté el euríbor en el momento de revisar el interés, más baratas serán las cuotas de nuestra hipoteca.

¿Cómo son las mejores ofertas a interés variable?

Ya sabemos cómo son estos productos, pero ¿cómo podemos diferenciar una buena hipoteca variable de otra que no lo es tanto? Estos son los requisitos que debe reunir una oferta para poder considerarla atractiva:

• Un interés inicial bajo aplicado durante poco tiempo: lo ideal es que ese tipo fijo inicial no supere el 2% ni se aplique en más de 12 meses.
• Un diferencial reducido y con la bonificación justa: es conveniente que esté por debajo del 1% y que se pueda conseguir sin necesidad de contratar demasiados productos del banco (como seguros, cuentas, etc.).
• Pocos gastos adicionales: también es recomendable que el préstamo tenga pocas comisiones (especialmente que no incluya la de apertura).

En el mercado hipotecario español podemos encontrar varios productos que cumplen estas condiciones. Para consultar sus condiciones, podemos usar el comparador hipotecario de HelpMyCash.com, en el que aparecen las ofertas de todos los bancos: