Como ya es sabido, para financiar la compra de una vivienda es necesario, por norma general, tener unos ahorros suficientes para pagar la parte que los bancos no cubren (un 20% del precio del inmueble) más un extra para hacer frente a las costas asociados a la adquisición. Existe, sin embargo, una manera de conseguir una hipoteca de hasta el 100% más gastos sin tener que contar con fondos propios: aportar una doble garantía. En este artículo explicamos en qué consiste este concepto, cuáles son sus pros y sus contras y por qué reduce notablemente el riesgo de la operación.

¿En qué consiste una doble garantía?

Técnicamente, un préstamo hipotecario ya tiene dos garantías: la hipotecaria (la vivienda) y la personal (los bienes presentes y futuros de los titulares). En caso de impago reiterado, el banco puede solicitar el embargo de ambas para recuperar el dinero, empezando por el inmueble y siguiendo por el patrimonio de los prestatarios si queda deuda pendiente.

No obstante, cuando hablamos sobre la doble garantía, nos referimos a una hipoteca garantizada con dos viviendas en vez de una. La primera es la que se adquiere, mientras que la segunda es una propiedad que puede ser del comprador o de un tercero (los padres, el cónyuge, etc.).

Por ley, si dos viviendas son garantía de una hipoteca, debe indicarse en la escritura qué porcentaje garantiza cada inmueble. Normalmente, la casa o piso que se compra garantiza el 80% del crédito, mientras que la otra vivienda garantiza el porcentaje restante.

Un tercero que nos cede una propiedad para que la pongamos como garantía de un préstamo recibe el nombre de hipotecante no deudor.

¿Por qué así aumento las opciones de financiar la compra y los gastos?

Si un crédito hipotecario tiene dos inmuebles como garantía, el banco tiene muchas más probabilidades de recuperar el dinero en caso de que el titular no pague, pues es prácticamente imposible que el valor de las viviendas sea inferior al importe del préstamo. En consecuencia, el riesgo que la entidad asume es mucho menor, así que es más fácil que se plantee conceder una hipoteca que cubra toda la compra más las costas de formalización.

De hecho, aunque no lo digan abiertamente, hay un buen número de bancos que nos financiarán la adquisición y los gastos en caso de que aportemos una segunda garantía. Por lo tanto, si no tenemos ahorros y disponemos de una segunda propiedad, podemos acudir a varias entidades y preguntar si estarían dispuestas a aprobar la operación.

Es recomendable, eso sí, incluir una cláusula que nos permita liberar esa segunda vivienda cuando ya hayamos devuelto una suma determinada. De este modo, al menos “salvaremos” un inmueble en caso de que el banco ejecute nuestra hipoteca por impago.

¡Atención! El importe de las hipotecas de más del 100% es más alto, pues se financian más gastos. Debemos vigilar que las cuotas no superen el 35% de nuestros ingresos netos.

¿Hay otras maneras de conseguir una hipoteca del 100% más gastos?

Aportar una doble garantía, como vemos, puede ser una vía para conseguir un préstamo que cubra toda la adquisición y otros gastos. Ahora bien, no todo el mundo dispone de una propiedad adicional para incluir en la hipoteca. Veamos qué alternativas existen para estas personas:

  • Presentar otras garantías extra, como avales de terceros.
  • Adquirir un piso de banco y tratar de negociar con la entidad para que financie más del 100%.
  • Negociar directamente con varias entidades, especialmente si tenemos un buen perfil.

Las probabilidades de conseguir una hipoteca sin tener ahorros, sin embargo, serán mucho más bajas si no aportamos una doble garantía. Podemos, eso sí, tratar de aumentarlas mediante la contratación de un intermediario financiero o bróker, que podrá negociar con el banco con un mayor porcentaje de éxito (a cambio de unos honorarios):

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