¿No podemos pagar las cuotas de la hipoteca? La dación en pago podría ser una alternativa para deshacernos de la deuda, pero nos quedaríamos sin vivienda. Por eso, antes de perder la casa, el banco nos podría ofrecer una reestructuración de la deuda o una quita de capital. Eso sí, debemos tener en cuenta que la entidad no estará obligada a aceptar ninguna de estas condiciones y las negociaciones serán muy duras, a no ser que suframos una situación económica vulnerable. En ese caso, podremos acogernos al Código de Buenas Prácticas que explicaremos a continuación.
Dos soluciones para no perder la casa
Antes de solicitar la dación en pago, sería recomendable intentar buscar otras posibles soluciones con el banco antes de entregarles nuestra vivienda. Es verdad que conseguir este tipo de ventajas no será fácil para todo el mundo, pero si nos encontráramos en una situación económica crítica, la entidad estaría obligada a ofrecernos una reestructuración de la deuda o a perdonarnos una parte del capital pendiente antes de llegar a la dación en pago.
1. Reestructuración de la deuda
Podría ser que nuestros ingresos familiares no superasen por tres el Índice Público de Efectos Múltiples, que hayamos sufrido algún cambio económico o familiar significativo en los últimos cuatro años y que, como consecuencia, la cuota de nuestra hipoteca supere el 50% de nuestros ingresos netos. En ese caso, el banco estaría obligado a facilitarnos el pago de nuestro préstamo con alguno de los siguientes cambios o con una combinación de más de uno:
2. Quita de capital pendiente
Nuestras dificultades económicas podrían no hacer viable una reestructuración de la deuda. Así, la ayuda complementaria que nos tendría que ofrecer el banco sería perdonarnos una parte del préstamo hipotecario. En ese caso, lo más sencillo sería la reducción de un 25% del capital pendiente de pago, aunque la entidad podría aplicar distintos porcentajes calculados a partir de lo dispuesto en la legislación.
La condición indispensable que tendríamos que cumplir para tener derecho a una quita sería que la mensualidad a pagar después de la reestructuración siguiera siendo superior al 50% de los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar.
La reducción del capital pendiente la podríamos tramitar aunque el proceso de ejecución hipotecaria ya hubiera comenzado e incluso si se hubiera anunciado la subasta de la vivienda.
5 requisitos para entregar nuestra vivienda y deshacernos de la hipoteca
Si en nuestro caso ninguna de las alternativas anteriores es factible, entonces tendríamos que acudir a la dación en pago. En España, solo Bankinter incluye la cláusula de dación en pago en su contrato hipotecario. Pero, por suerte, casi todos los bancos están adheridos al Código de Buenas Prácticas con el que se comprometen a proteger a familias con una situación económica vulnerable. Para ello, tendremos que cumplir los siguientes requisitos:
- El precio de la casa hipotecada no puede superar los 200.000 euros.
- La hipoteca no puede tener avalista, porque si lo tuviera, estaría obligado a responder con sus ingresos o propiedades.
- No podremos conseguir la dación en pago si usamos la vivienda como aval para un crédito impagado.
- No podremos tener otras propiedades más que esa.
- Todos los miembros de la familia tienen que estar desocupados y no tener otros bienes en su propiedad.
Si formalizáramos la dación en pago y perdiéramos así la vivienda, el banco estaría obligado a concedernos un alquiler social de dos años en esa misma casa. La cuota anual sería del 3% del total de la deuda en el momento de la dación y tendríamos derecho a prorrogar el contrato hasta un máximo de cinco años.
¿Y si no cumplo los requisitos a rajatabla?
Si no nos pudiésemos acoger al Código de Buenas Prácticas, siempre nos quedaría intentar negociar con el banco. En la práctica, no es muy habitual que acepten este tipo de peticiones, pero cada entidad es un mundo.
Si no puedes pagar la hipoteca y ya no sabes qué hacer, consulta nuestra guía de recomendaciones.
Alberto
Buenas, tengo una hipoteca que actualmente no puedo pagar. Por temas de crisis y con la pandemia tuvimos que dejar de pagar créditos que actualmente están en el juzgado. Tanto mi mujer como yo somos autónomos y tenemos una suma de deudas de unos 320.000 euros en total. Fuimos pagando lo imprescindible. Tenemos dos hijos menores de edad. Planteamos junto con todos los papeles que me pidieron una dación en pago, empecé a entregar papeles en Febrero y la presentaron a finales de Mayo. Mientras entregaba los papeles sentía que me estaban tomando el pelo. El 8/8/2020, me llaman y me dicen que se me había denegado la dación. Que me daban la opción del Manual de buenas prácticas, el cuál consiste en pagar 45 euros cada mes de intereses solamente. Y tiene la duración de 5 años. La hipoteca a los 5 años sigue teniendo el mismo importe de deuda y además te la alargan 5 años más de lo que tu contrataste al inicio. Es decir es como una carencia de 5 años. Con todo lo que tenemos al juzgado sería un milagro poder dejar todo pagado y poder poner la hipoteca al día. ¿Sabrían decirme si hay alguna manera para presionar más al banco y que nos dieran la dación en pago?
Miquel Riera
Hola, Alberto.
En principio, si las medidas del Código de Buenas Prácticas son suficientes para que podáis pagar las cuotas de la hipoteca, es prácticamente imposible que el banco acepte la dación en pago. Por ello, quizás sería mejor poner la vivienda a la venta por un importe algo superior a la hipoteca pendiente (si es posible) para, al menos, quitaros esa deuda de encima.
Un saludo.