Contrato de arras vs. contrato de reserva: ¿qué diferencia hay entre ellos?

La venta de una vivienda es una operación importante ya que, probablemente, se trata del bien de mayor valor económico que poseemos. Por esto, es natural que no nos la tomemos a ligera y que ambas partes busquen blindar jurídicamente la compraventa para proteger sus intereses. Y ¿cómo se logra esto? Es habitual que, previo a la venta en la notaría, ambas partes firmen un contrato de arras o de reserva. Estos documentos recopilan las condiciones pactadas durante la negociación y pueden contener algunas cláusulas que indiquen las consecuencias que puede afrontar cada uno por incumplimiento. Pero entonces ¿qué diferencia hay entre estos documentos? O simplemente ¿son lo mismo? Aquí damos respuesta a esta duda común.

Arras y reserva: parecidos, pero no iguales

El contrato de arras y el de reserva son bastante parecidos, ya que ambos son documentos privados que persiguen el mismo fin, pero, teóricamente, no son lo mismo. Es decir, como hemos dicho, ambos documentos recogen las condiciones pactadas con el comprador durante la negociación: datos de las partes, precio de venta de la casa, cantidad entregada como señal, reparto de los gastos de la compraventa, fecha límite para firmar en la notaría, las penalizaciones que pueden afrontar cada uno por desistir a último minuto de la operación, entre otros datos.

Pero entonces ¿en qué se diferencian? La principal diferencia radica en que el contrato de arras, en todas sus formas, ha sido definido de forma clara por la jurisprudencia. Específicamente, en una sentencia emitida por el Tribunal Supremo el 23 de septiembre de 2014. Además, la figura de las arras penitenciales (uno de los tipos de arras que existen y el más usado) aparece señalada en el Código Civil en su artículo 1.454. Es decir, las penalizaciones que hay que afrontar ante un incumplimiento ya están definidas por ley o, al menos, demarcadas.

«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»

El contrato de reserva, por su parte, no está regulado por ninguna ley, ni ha sido definido por la jurisprudencia. ¿Esto significa que no tiene respaldo legal? No, todo lo contrario, puede tener el mismo peso legal que el contrato de arras, pero la diferencia es que en este las penalizaciones no están estipuladas legalmente.

Por tanto,  a menos que estén incluidas con pelos y señales en el documento, la reclamación de un posible incumplimiento y su resolución dependen de la interpretación que haga el juez  del contrato (si hay demanda de por medio).

Arras o reserva: ¿cuál me conviene firmar?

Cualquiera de los documentos nos puede convenir, porque, como hemos dicho, persiguen el mismo fin. Eso sí, si optamos por firmar una reserva debemos ser muy cuidadosos a la hora de redactar las cláusulas del contrato. Especialmente, las penalizaciones por incumplimiento.

Si las olvidamos o si no están del todo clara corremos el riesgo de que si, por ejemplo, el comprador incumple, no podamos ser indemnizados (por ejemplo, no devolviendo el importe de la señal). Esto, debido a que no aparece en el contrato y no existe jurisprudencia alguna que indique que debemos ser compensados. Podemos pensar: me quedo con el dinero y ya está, pero ¿qué pasa si el comprador decide demandar para recuperar el importe? Como hemos dicho, la decisión dependerá de un juez.

Pero ¡cuidado! Si optamos por firmar unas arras también debemos ser cuidadosos. Es importante verificar que la cláusula está incluida y que el documento hace mención expresa a que se trata de un contrato de arras (y qué tipo de arras es).

Así, si el comprador incumple, no habrá dudas con respecto a la penalización. Pero, en el caso de que existan y la otra parte decida demandar, el juez simplemente se remitirá a lo establecido por la jurisprudencia para dictar sentencia.