La compraventa de una vivienda es una transacción importante, ya que, seguramente, se trata del bien de mayor valor que posees, tanto desde un punto de vista económico como emocional. Por este motivo, debes asegurarte de que la operación se realiza con las máximas garantías. Para ello, es habitual firmar un contrato de arras con el comprador para atar la venta del piso. En este artículo te contamos algunas cosas que debes tener en cuenta a la hora de hacer esta operación.

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El tipo de arras que te conviene va a depender de tus circunstancias

Desde un punto de vista legal existen tres tipos de contrato de arras que puedes firmar. Todos cumplen la función de garantizar el cumplimiento del acuerdo logrado, pero la elección de uno u otro va a depender de las circunstancias que rodean la venta y lo pactado con el comprador:

  • Arras confirmatorias: este tipo confirma el compromiso de ambas partes por cerrar el negocio. Implica que la parte compradora dé un anticipo del precio de la casa al firmar las arras y el resto al formalizar la compraventa. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir la celebración del contrato o su resolución y una indemnización por los daños causados. 
  • Arras penitenciales: es el tipo de arras más habitual y está regulado por el Código Civil. Permite a las partes desistir libremente del contrato, pero a cambio del pago de una cuantía acordada. En el caso de que incumpla el comprador, este perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Si es el vendedor el que falta, deberá devolver por duplicado el dinero recibido.
  • Arras penales: este contrato busca garantizar el cumplimiento de la obligación. No obstante, no implica un anticipo del precio ni otorga a las partes la posibilidad de desistir del contrato. En caso de incumplimiento, el vendedor deberá devolver por duplicado la cantidad pactada en las arras y el comprador perderá el dinero entregado. No obstante, a pesar de esto, la parte perjudicada puede exigir igual la celebración de la compraventa.

El contrato debe reflejar todos los detalles de la transacción de forma explícita

Sea cual sea el tipo de contrato de arras que decidas firmar, es vital que este contenga todos los detalles importantes pactados en la negociación. Por ejemplo, debes asegurarte que el documento incluya el precio de venta, la cantidad pactada como señal, el plazo máximo para la firma ante notario y las consecuencias por incumplimiento de contrato de forma clara y explícita.

El olvido o la omisión de algún dato importante puede ser perjudicial para ti, ya que el notario utilizará este documento como base para elaborar la escritura de compraventa. Además, en el caso de un eventual incumplimiento del comprador, un cabo suelto puede resultar en un impedimento para ser compensado económicamente por la falta. En este sentido, debes repasar cuidadosamente las cláusulas del contrato antes de firmarlo.

Si hay un incumplimiento y recibes compensación, esta debe tributar en el IRPF

Si la compraventa no llega a producirse por culpa del comprador, debes tener en cuenta que el dinero de las arras recibido en forma de compensación está sujeto a tributo. Es decir, debes incluir esta cuantía en tu declaración del IRPF.

Esto se debe a que, a pesar de que no se produjo la venta del inmueble, hubo un pago que Hacienda considera como una ganancia no derivada de un elemento patrimonial. Por tanto, la cantidad debe computar en la base imponible general del impuesto. El comprador, por su parte, al perder el importe, podrá declarar dicha pérdida en su declaración. 

Es importante saber esto para no llevarte una sorpresa cuando llegue el momento de rendir cuentas con la agencia tributaria. Además, debes tener en cuenta que si logras vender a otro comprador en el mismo año fiscal debes asumir el gasto del IRPF por la venta de la vivienda.

En definitiva, el contrato de arras es un trámite importante que te da cierta seguridad jurídica al vender tu piso. Por esto, es aconsejable saber con antelación los tipos que existen, los datos que no pueden faltar en el documento y las implicaciones que trae su posible incumplimiento.