¿Cómo vender un piso heredado entre varios hermanos?

En España se reciben cada año miles de viviendas en herencia. Solo en 2019, según el INE, se transmitieron 174.928 casas heredadas en todo el país. Ahora, con la lamentable situación que ha ocasionado el coronavirus, se espera cierto repunte en las cifras de 2020. Pero ¿qué tenemos que hacer para vender un piso heredado? ¿Si somos los hijos del fallecido podemos transmitir sin más la propiedad? En este artículo damos la respuesta.

Hay que hacer un trámite aunque seamos los herederos directos

Para ser los dueños de la casa heredada debemos recopilar una serie de documentos y realizar un procedimiento legal para cambiar la titularidad de la vivienda. Además, hay que pagar unos impuestos obligatorios. De lo contrario, no podremos transmitir el inmueble.

Esto es así, aunque seamos varios hermanos que heredamos la casa de nuestros padres. No obstante, la cantidad de trámites a realizar para lograr vender la vivienda va a depender de la existencia o no de testamento:

Si hay testamento

En este supuesto, debemos recopilar en primera instancia el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades. Este último es el que indica en qué notario nuestro familiar ha dejado el testamento y debemos acudir a este para pedir una copia del documento.

Hecho esto, debemos realizar la escritura o cuaderno de partición de la herencia. Este recoge todos nuestros datos, el inventario de bienes y el reparto de estos, según la voluntad del fallecido.

Un abogado se puede encargar de redactar este documento o, incluso, lo podemos hacer por nosotros mismos si tenemos conocimientos legales. Aunque, si se trata de una sucesión compleja o no tenemos idea de temas jurídicos, es aconsejable acudir con un profesional. Este redactará la escritura y nos citará para firmar. Luego, este documento se deberá elevar ante notario.

Si no hay testamento

Si nuestros padres no dejaron por escrito el reparto de los bienes, deberemos demostrar ante notario el parentesco y será este quién determinará quiénes son los herederos y qué parte le toca a cada quien de acuerdo a la ley.

Este trámite es lo que se conoce como el acta de declaración de herederos y para realizarlo debemos presentar en la notaría el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, los certificados de nacimiento de todos los herederos, los libros de familia, entre otros recaudos. El notario nos citará para firmar el documento y en un plazo de, al menos, unos 20 días hábiles declarará quienes son los herederos y podremos retirar una copia del acta.

Además, debemos también elaborar la escritura o cuaderno particional de la herencia y ratificar las firmas ante notario. Como en el caso anterior, de todos estos trámites se puede encargar un abogado y sería este quién presentaría toda la documentación en la notaría. Nosotros sólo tendríamos que acudir para firmar.

El acuerdo entre los hermanos facilita la venta del piso heredado

Una vez que tenemos las escrituras el siguiente paso es liquidar los impuestos de la herencia: el de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal. El primero se debe abonar en la comunidad donde el fallecido tenía su residencia habitual y el segundo se paga en el ayuntamiento donde está ubicada la vivienda. Ambos, dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento.

Luego, debemos acudir al Registro de la Propiedad con todos los documentos anteriormente mencionados para cambiar la titularidad de la propiedad. Hecho esto, somos los dueños legales de la vivienda heredada y podemos venderla a un tercero sin problemas.

Eso sí, debe existir pleno acuerdo entre todos los hermanos para vender la casa. Si hay desacuerdo la cosa se complica, ya que habría que acudir a un juez para realizar una división de la cosa común y la consecuencia sería vender el inmueble en subasta pública, a un precio muy debajo de su valor de mercado.