Por Pau A. Monserrat,
Economista y Editor de Futur Finances

Análisis de riesgos: pistas para saber si tenemos posibilidades de que nos concedan la hipoteca

El análisis de riesgo que utilizan los directores de banca y sus departamentos de riesgo parece un secreto fuera del alcance de los mortales. Con arcanos procedimientos de evaluación de nuestra solvencia económica y capacidad de pago de las cuotas de un préstamos hipotecario, las entidades financieras deciden quién es digno de recibir una hipoteca y quién no.

Ya os adelanto que este atraco financiero tiene muchos fallos, ya que utilizan unos scorings o procesos de decisión automatizados que fallan con demasiada frecuencia. No lo digo yo, lo dicen los índices de morosidad de los bancos.

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Vamos a intentar dar algunas pistas para poder saber la probabilidad de éxito que tiene vuestra solicitud de hipoteca. Hay que tener en cuenta varios puntos antes de entrar por la puerta de la oficina bancaria:

1. Fincabilidad

Por fincabilidad entiende el banco, en latín paladín, las viviendas, locales y/o garajes que tenemos en propiedad y, si no pagamos, nos pueden embargar. Ni se os ocurra no llevarles las notas simples o escrituras de las propiedades que tengáis, pensando que así no os las podrán embargar en caso de impagos. Con una consulta al Registro de la Propiedad cualquiera puede saber las propiedades de una persona.

Si no tenemos propiedades, cosa habitual, en este apartado ya sabemos que tenemos un 0.

2. Capacidad de reembolso

¿Vamos a ser capaces de pagar las cuotas de la hipoteca durante los 30 o 40 años del préstamo?

Hay indicadores directos, indirectos y subjetivos que puede usar un buen analista de riesgos. Al fin y al cabo, de lo que se trata es de saber si somos o no buenos pagadores y si lo seguiremos siendo en un futuro.

Los indicadores directos analizan nuestra capacidad actual de pagar. Podríamos decir que se basan en nuestra documentación económica: tipo de contrato de trabajo, nóminas mensuales, vida laboral y declaraciones de renta, principalmente. Normalmente la banca quiere trabajadores indefinidos (los temporales y autónomos lo tenemos fatal), con una vida laboral más o menos estable y coherente (no suele agradar demasiados saltos de empleo a empleo con poca duración en ellos ni muchos periodos de desempleo o inactividad).

En base a la nómina calculan el ratio de endeudamiento que, de forma simplificada, consiste en dividir la cuota de la hipoteca entre lo que cobramos cada mes. Este ratio nunca debe sobrepasar el 30 o máximo 40%. Eso quiere decir que si una pareja cobra en total 2.200 euros al mes, la cuota máxima que el banco financiará será del 40% de esta cantidad, 880 euros. Lo que al 3% de interés, que utilizan como aproximación algunas entidades actualmente, supondría una hipoteca máxima de 245.800 euros a pagar en 40 años.

Los indicadores indirectos se basan en nuestra capacidad de ahorro (lo que somos capaces de ahorrar, que indica que no vivimos al día) y nuestras costumbres de gasto (los movimientos de nuestra cuenta corriente dan una información vital). Nuestro endeudamiento es un dato muy significativo, también. Si además de no tener ahorros tenemos otros préstamos o nuestra tarjeta hecha humo, cosa que sabrá el banco cuando pida la CIRBE, nuestras posibilidades empeoran de manera exponencial.

Las variables subjetivas se basan en lo que trasmitimos al director: nuestra forma de hablar, de vestir, lo que le contamos, etc. Los buenos analistas con una primera reunión son capaces de hacer predicciones sorprendentemente acertadas sobre si somos o no personas serias y buenos pagadores.

El peor candidato a recibir una hipoteca es un trabajador temporal reciente, sin ahorros, con descubiertos en cuenta corriente y prepotente.

3. Posibilidad de avalistas

Hay que puntualizar que no existe el avalista sólo de nómina que algunos clientes se creen. Uno avala con sus ingresos y patrimonio presente y futuro.

Si podemos aportar avalistas o hipotecantes no deudores, gente que confía en nosotros y son capaces de arriesgar sus bienes afianzando que vamos a cumplir con nuestro compromiso de pagar la hipoteca, tenemos muchas más probabilidades de obtener en sí de la oficina.

Para que un avalista refuerce una operación, debe tener ingresos estables y/o propiedades libres de cargas o con hipotecas residuales. De nada sirve un avalista mileurista con una hipoteca reciente.

4. Valor de tasación de la vivienda que queremos comprar

Actualmente la gran mayoría de entidades financieras van al 80% del valor de tasación o menos, con excepciones si la vivienda que se quiere adquirir es una de las que se han adjudicado en subasta.

Es muy útil tener una pre-tasación online del bien para hacernos una idea de las posibilidades que tenemos de conseguir el préstamo. Por muy bien que puntuemos en los apartados anteriores, si el 80% de la tasación del bien no da para financiar la hipoteca que necesitamos (para calcularlo hay que saber si se tiene dinero ahorrado que aportar a la operación o posibilidad de aportar una segunda vivienda para hipotecar), vamos a fracasar en la obtención de la hipoteca.

Esperamos que con estas simples pautas cualquiera sea capaz de valorar su perfil de riesgo ante una entidad financiera, para enfrentar la negociación con algún que otro as en la manga.

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