¿Cómo librarnos de la titularidad de la hipoteca? La novación es la respuesta

Mucha gente confunde la cancelación de la titularidad de la vivienda con la de la hipoteca. Cree que una va unidad a la otra y eso no es así. Podemos dejar de ser copropietarios de una vivienda después de arreglar una extinción de condominio, pero que tengamos que seguir pagando el préstamo. Si queremos dar el paso para dejar de abonar dinero cada mes, la primera opción sería una novación de hipoteca. Sin embargo, es posible que el banco se niegue y tengamos que optar por la escrituración de un nuevo contrato después de cancelar el anterior. Además de conocer las características de ambas alternativas, también es pertinente conocer cuáles serían los gastos asociados a cada una.

Novación de hipoteca: la opción ideal

El pacto con el propio banco suele ser la alternativa más adecuada. Recordemos que se trata de una operación de modificación del contrato hipotecario para eliminar uno de los titulares. Sin embargo, la entidad podría negarse a ello, porque el riesgo por impago aumentaría al perder una de las garantías de pago. Por ello, la financiera podría reclamar lo siguiente:

• Recambio por otro titular.
• Garantía extra como aval.

Asimismo, el banco podría añadir productos vinculados (seguro de vida, tarjetas de crédito o plan de pensiones) o comisiones durante la negociación del cambio de contrato.

Por otro lado, esta operación no nos saldría gratis, ya que tendríamos que asumir una serie de gastos asociados a la novación que detallaremos a continuación:

• Posible comisión si está incluido en el contrato (entre el 0,1% y el 1% del capital pendiente).
• La mitad de la notaría, cuyo coste total oscila entre el 0,2% y el 0,5% de la hipoteca por amortizar.
• Registro de la Propiedad.
• Gestoría (entre 250 y 400 euros).

Para que quede todo claro, en esta ocasión no tendríamos que abonar la tasación, porque solo se abona en caso de ampliación de hipoteca. Tampoco el IAJD si la hipoteca se firmó después del 10 de noviembre de 2011.

La apertura y cancelación de la hipoteca: la alternativa más cara

Esta es la otra bala en la recámara que disponemos si la novación no tiene viabilidad. Pero esta variante es diferente ya que, como la casa o piso que sirve como garantía es igual, tendríamos que cancelar ante el registrador la primera hipoteca. De esta operación se suele encargar y un gestor, que también sería el responsable de inscribir el nuevo contrato hipotecario.

Por supuesto, al cambiar el préstamo hipotecario, las condiciones del contrato también cambiarían: el tipo de interés, las comisiones, los productos vinculados de un banco, etc. Además, el coste sería bastante más caro, algo lógico por la doble operación.

Para la cancelación de la hipoteca tendremos que asumir los siguientes gastos:

• Notaría, cuyo importe depende del importe del préstamo, pero se aplica un mínimo de 90 euros.
• Gastos notariales, también depende del importe de cada hipoteca (mínimo de 24 euros).
• Honorarios del gestor, cuyo coste depende de la minuta aplicado por cada agencia. Este es un gasto que asumiríamos siempre y cuando contratemos uno.
• Comisión por la cancelación, que si la hacemos durante los cinco primeros años del plazo será del 0,5% y si lo hacemos después será del 0,25%.

Además de este esfuerzo económico, tendríamos que pagar más partidas por la apertura de un nuevo préstamo hipotecario. En otras palabras, asumir de nuevo los gastos de compraventa de la vivienda y las partidas de constitución de la hipoteca que nos corresponda.

A día de hoy, ya existen entidades que cubren gran parte de los gastos de hipoteca. Aunque no conviene olvidar que estas serán asumidas por todos los bancos cuando la nueva ley hipotecaria entre en vigor en junio.