En general, para cambiar de banco una hipoteca para mejorarla se utiliza una operación llamada subrogación de acreedor, que consiste en trasladar el crédito de una entidad a otra. Existe, sin embargo, otra manera de hacerlo: contratar un préstamo hipotecario nuevo, con unas condiciones más atractivas, y usar ese dinero para cancelar el que tenemos vigente. A continuación explicaremos cómo funciona este proceso, cuánto nos puede costar y qué bancos ofrecen esta opción.
Se contrata una nueva hipoteca para cancelar la actual
El proceso es prácticamente el mismo que para contratar un préstamo hipotecario, con la salvedad de que, posteriormente, también se cancela nuestra actual hipoteca. Veamos qué pasos hay que dar:
- Solicitud: tendremos que acudir a un banco y pedirle un préstamo para cancelar el nuestro. Para ello, habrá que presentar la documentación que nos pida (nóminas, declaraciones de la renta…) y una tasación actualizada de nuestra vivienda.
- Aprobación y aceptación de la oferta: si la entidad aprueba nuestra solicitud, nos hará una oferta personalizada, que podremos aceptar si nos parece atractiva.
- Firma de la nueva hipoteca: el siguiente paso será ir al notario para firmar la escritura hipotecaria con el nuevo banco.
- Cancelación del anterior crédito: finalmente, la gestoría del banco se encargará de cancelar la hipoteca anterior para que el cambio de entidad quede formalizado.
A diferencia de la subrogación, con la que se puede cambiar el precio y el plazo, esta operación permite modificar cualquier aspecto del préstamo. Por lo tanto, también la podemos usar para ampliar el capital, para cambiar a los titulares, etc.
Aunque es difícil conseguirlo, puedes pactar con el banco para que te permita contratar a una gestoría de tu elección que te cobre menos.
¿Cuánto cuesta cambiar de banco la hipoteca así?
Si el nuevo banco nos aplica un interés más bajo, nos ahorraremos un buen dinero con el traslado. Ahora bien, hay que decir que esta operación tiene diversos gastos asociados. Veamos cuáles son:
- Por la apertura del nuevo crédito:
- La tasación de la vivienda, por la que tendremos que pagar unos 300 euros de media.
- La posible comisión de apertura que nos cobre la nueva entidad (muy pocos bancos la aplican).
- Por la cancelación del anterior:
- La posible comisión por amortización anticipada, cuyo coste puede ser de entre el 0% y el 2% dependiendo de la fecha de la firma (aparece en la escritura)
- La cancelación registral para eliminar la carga en favor del anterior banco. Suele costar unos 1.000 euros de media.
Para pagar todas estas costas, tendremos que hacer una provisión de fondos unas semanas antes de la firma. Es decir, deberemos ingresar dinero por adelantado en una cuenta del nuevo banco para que su gestoría pueda pagar todos los gastos.
En general, los gastos de esta operación son más caros que las costas asociadas a la subrogación. No obstante, dependiendo de lo que nos cobre cada entidad y del ahorro que consigas, te puede salir más a cuenta.
¿Qué entidades dan hipotecas para cambiar de banco?
En la práctica, cualquier banco nos puede dar una hipoteca para cambiar de entidad, siempre que considere beneficiosa la operación. Hay, eso sí, diversas financieras que ofrecen esta opción abiertamente para captar clientes de otros bancos.
Una de ellas es Openbank, con la que podemos conseguir un mejor interés si cancelamos nuestro préstamo hipotecario con uno de sus créditos. Veamos qué tipos ofrece:
| Producto | Interés | Vinculación | Me interesa |
|---|---|---|---|
| Trae tu Hipoteca Variable Openbank | 1,99% el primer año
E + 0,99% los siguientes |
Domiciliar ingresos
Seguro de hogar |
|
| Trae tu Hipoteca Fija Openbank | 1,50% a 15 años
1,60% a 20 años 1,65% a 25 años 1,70% a 30 años |
Domiciliar ingresos
Seguro de hogar |
Esta entidad, además, se ofrece a pagar la tasación y a financiar todos los gastos asociados a la cancelación de nuestro actual préstamo hipotecario. Eso sí, no nos aceptará como clientes si no llevamos un mínimo de un año pagando la hipoteca con el otro banco.
carmen
Hola. Mi marido y yo tenemos la hipoteca enCaixaBankcon interes variable,.La solicitamos en 09/2018.
Actualmente nos queda por pagar casi 73.000 €,ahora queremos cambiar la hipoteca pendiente +una subrogación de 30.000€, y tenemos intención de hacerlo con interés fijo.
Nos puedes asesorar?
Somos de Mallorca
Iñigo Esteban
Hola Carmen,
En esta página encontrarás toda la información sobre cómo realizar una subrogación de hipoteca con total garantía y seguridad. A su vez, también te dejamos este ranking con las mejores hipotecas para subrogación que hay actualmente en el mercado nacional. En él encontrarás, entre otras opciones, hipotecas con interés fijo, claro.
Saludos
Miquel Riera
Hola, Raul.
Como son varias cuestiones, trataremos de resolverlas una a una:
1. Sí, mantienes el derecho de practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual sobre el importe total anual de las cuotas de la nueva hipoteca.
2. Efectivamente, en el importe sobre el que puedes aplicar la deducción se incluye todas las cuotas pagadas durante el 2020, ya sean de la hipoteca anterior o de la actual.
3. Lo cierto es que desconocemos cómo habría que rellenar esa casilla en concreto. Nuestro consejo es que se lo preguntes directamente a Hacienda cuando abra el plazo para concertar citas sobre la declaración de la renta.
4. Sí, todos los gastos derivados de la cancelación de la anterior hipoteca, así como los asociados a la constitución de la nueva, también son deducibles.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Raul
Buenos días,
En el año 2020, realice un cambio de hipoteca a otro banco OPENBANK. En las declaraciones de la Renta pasadas, he realizado deducciones correspondientes a la adquisición por vivienda habitual, ya que la compra fue anterior al año 2013.
El cambio de hipoteca se realizó por cancelación del préstamo hipotecario y posterior formalización de nuevo préstamo hipotecario, no por subrogación. Me explico, el día que firme en notaria, mí banco actual transfirió la cantidad pendiente de la deuda hipotecaria a mí anterior banco (cancelación) y se abrió un nuevo préstamo hipotecario en el nuevo banco (no se realizó ninguna ampliación en la cantidad del préstamo). Se realizaron las correspondientes gestiones en el registro de la propiedad.
Preguntas:
1. ¿Sigo manteniendo la opción fiscal de la deducción en vivienda habitual con la nueva hipoteca?, ósea, deducirme el importe total de las cuotas de la hipoteca.
2. Para la declaración de la renta 2020, al ser un año con 2 préstamos hipotecarios, la cantidad a deducir seria: la sumatoria de las cuotas de la hipoteca del banco anterior, y si la respuesta de la pregunta anterior es afirmativa, la sumatoria de las cuotas de la hipoteca actual ¿correcto?
3. Cuando en un mismo año, se tiene 2 préstamos hipotecarios como indicó en este correo ¿Cómo se incluyen en el borrador de la declaración? Me explico, existe la casilla 0709 “Nº de identificación del préstamo hipotecario” (Renta 2019), donde se informa el número que identifica el préstamo hipotecario en el banco. ¿Da la opción para incluir más un numero? ¿ya se carga automáticamente cuando se detecta el caso de 2 préstamos en un mismo año?
4. Los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca con el banco anterior (Notaria, gestoría, registro, etc.) ¿Son también deducibles en la declaración de la renta 2020? ¿Cuáles?
Gracias de antemano.
Un saludo.
Francisco
Buenas, tenemos un problema y es que queremos pedir un préstamo hipotecario o subrogación aunque tengo el dinero para cancelar 7.000e que me quedan con Cajamar.
Queremos pedir unos 65 000e para traspaso de un gimnasio que funciona perfectamente incluso mejor que antes del covid. Se traslada por que el dueño quiere emprender un negocio de Agricultura a gran escala, los bancos hasta ahora Cajamar pide aval de nos padres aparte de que ponemos la casa tasada x ellos en 199.000e y únicas dice que no que es sector de riesgo, si fuese para Agricultura no tendría problema me dicen.
Nos queda Ing que si nos dio más ánimo y la oferta incomparable a las demás en interés y a 30 años sin gastos si esta no sale pues no sabemos qué hacer si un préstamo personal se va mucho el interés.
Miquel Riera
Hola, Francisco.
Es cierto que, debido a la situación actual, financiar el traspaso de un gimnasio es más arriesgado para el banco. Ahora bien, no todas las entidades siguen la misma política de riesgos, así que nuestro consejo es que solicitéis la hipoteca a otros bancos (además de a ING) para ver si alguno estaría dispuesto a aprobar la operación.
En cuanto a la opción de pedir un préstamo personal, puede valer como última alternativa, pero no es la opción más aconsejable. Ten en cuenta que una hipoteca tendría un interés de entre el 1% y el 3%, mientras que un préstamo personal tendría un tipo de entre el 7% y el 10%.
Un saludo.