Cómo calcular tu hipoteca si el banco te «regala» una cuota más barata el primer año

Cada vez hay más préstamos hipotecarios que nos “regalan” un primer año sin vinculación, es decir, que tienen un interés más bajo durante los primeros meses sin necesidad de contratar otros productos. Esto puede ser una ventaja, pero también genera un inconveniente importante: hace que sea más complicado calcular la hipoteca. Para no llevarnos sorpresas, en este artículo explicamos cómo tenemos que hacer números con este tipo de ofertas y con qué otros gastos debemos tener cuidado.

Hay que simular el coste de los productos extra

Con estos préstamos, el cálculo del coste del producto durante el primer año no es complicado, pues solo hay que simular las cuotas y añadirle la prima del seguro de daños obligatorio. A partir del segundo, sin embargo, ya tendremos que contratar otros productos si queremos mantener el interés de la hipoteca, lo que encarecerá nuestro préstamo.

Veamos cómo debemos hacer números en los dos escenarios posibles:

• Si queremos mantener la bonificación: tendremos que calcular las cuotas de nuestra hipoteca con el interés bonificado más el coste de los productos adicionales que contratemos (seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.).
• Si no queremos ataduras: deberemos simular las mensualidades con el interés sin bonificar (más alto) y sumar el precio de la prima del seguro de daños.

Es imprescindible, por lo tanto, que consultemos el precio de los distintos servicios que el banco nos proponga para rebajarnos el interés. Deberemos tener en cuenta, eso sí, que el de algunos productos (como los seguros) puede cambiar a lo largo de la vida del crédito.

Ejemplo de cálculo hipotecario

Imaginemos, por ejemplo, que el banco nos propone una hipoteca con un interés del 1,50% a 25 años, que a partir del segundo año está bonificado en un punto porcentual por la firma de un seguro multirriesgo de hogar y por la contratación de otro de vida (ambos mediados por la entidad). Esto es lo que pagaríamos en los primeros 12 meses y en los siguientes:

Con la bonificación

Sin bonificación

En todos los casos, el precio de los seguros es orientativo. El cálculo de las cuotas lo hemos hecho con el simulador de HelpMyCash.com:

Otros gastos a tener en cuenta al calcular una hipoteca

Con esta sencilla simulación podemos saber, por ejemplo, si nos conviene cumplir los requisitos para conseguir la bonificación o no. Hay que decir, eso sí, que existen otros gastos que el banco nos puede cobrar y que se sumarán al precio final del crédito:

• La tasación, cuyo coste medio suele ser de unos 300 euros. Hay bancos que se ofrecen a pagarla, pero no es lo más habitual.
• Las comisiones, tanto la de apertura (la que se paga al contratar la hipoteca) como otras que nos puedan cobrar (amortización anticipada, subrogación y novación).
• El coste de mantenimiento de la cuenta asociada, que la entidad nos tiene que indicar en la información precontractual. Podemos evitarla si negociamos o si cumplimos ciertos requisitos (como domiciliar la nómina).

Además del precio, si queremos comparar varias hipotecas, también debemos tener en cuenta otras condiciones, como la financiación máxima, el plazo, la finalidad… Si queremos saber cuáles son todos los factores en los que hay que fijarse, podemos descargar la siguiente guía gratuita: