Actualmente, muchos clientes prefieren una hipoteca a tipo fijo porque priorizan la seguridad de pagar una cuota fija cada mes, sin prestar atención al euríbor. Asimismo, la mayoría de las hipotecas fijas presentan un tipo de interés muy competitivo en la actualidad, lo cual ha sido determinante para el aumento de firmas. Además, determinadas medidas de la nueva ley hipotecaria pretenden fomentar no solo la contratación de este tipo de préstamos hipotecarios, sino también cambiar una hipoteca variable a fija. Lo detallamos en el siguiente artículo.
Cambiar una hipoteca variable a fija con la nueva ley hipotecaria
La futura legislación hipotecaria entrará en vigor, si se cumplen los plazos, el próximo mes de marzo. Pero ya conocemos las modificaciones más relevantes en lo que respecta al cambio de hipoteca.
La comisión por novación o subrogación en caso de pasar del tipo variable a fijo será rebajada y con carácter retroactivo. Un banco solo aplicará una compensación máxima del 0,15% del capital del préstamo en los tres primeros años. Pero lo relevante es que la entidad no podrá aplicar esta penalización en adelante.
Esto supone una modificación ya del anterior borrador de la reforma de la ley, bajo el mandato del ministro Luis de Guindos, en que estipulaba la comisión del 0,25% para novación o subrogación en los tres primeros años.
¿Cómo afectan los cambios a los costes de novación y subrogación?
La novación consiste en mejorar las condiciones de nuestro contrato sin cambiar de banco. Precisamente, una de las principales razones para ese cambio es pasar a tener una cuota fija y no depender del euríbor.
Hasta la promulgación de la futura ley hipotecaria, la comisión por novación seguirá oscilando entre el 0% y 1% del capital por amortizar. Esta no está regulada por ley, como sí lo estará a partir de la primavera. Actualmente, el precio varía en función del contrato del banco.
La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de banco para obtener unas condiciones más beneficiosas para nosotros. En lo que respecta a la nueva legislación, la comisión máxima se rebajaría del 0,5% en los cinco primeros años, al 0,25% en el primer trienio. Asimismo, el banco no podrá cobrar nada a partir de cuarto año. En cambio, se aplica en la actualidad una penalización máxima del 0,25% a partir del sexto año.
Además de las comisiones, que pueden figurar o no según la política de cada banco. Si queremos realizar una novación o subrogación tendríamos que asumir una serie de gastos para modificar las cláusulas de nuestra hipoteca:
- Notaría: 0,2% y el 0,5% del capital del préstamo pendiente.
- Gestoría: en función de la minuta del gestor (entre 200 y 300 euros).
- Registro de la propiedad: alrededor de 100 euros.
Un aspecto importante de la novación es que es la más opción más económica respecto a la subrogación, ya que no hay que tasar de nuevo la vivienda, salvo si hay una ampliación de capital. Además, puede existir el caso de que un banco nos aplique una comisión de apertura en caso de cambiar de entidad.
Abrir una hipoteca nueva y cancelar la vigente
Este artículo está centrado en la novación y subrogación de una hipoteca y los cambios con la ley hipotecaria. Sin embargo, merece la pena mencionar una tercera opción, pero mucho más costosa: la cancelación de un préstamo hipotecario.
Esta opción es la más costosa, ya que abrir una nueva y cancelar la existente conlleva el pago de los correspondientes gastos de constitución. Además, nos aplicarían una posible compensación por cancelación, que oscila entre el 0,25% y el 0,5% del capital por amortizar; así como una comisión de apertura si la otra entidad la aplica.
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