Pongámonos en situación: acabamos de pagar la última letra de nuestra casa y el banco nos propone cancelar nuestra hipoteca registralmente para que conste que nuestra vivienda ya no tiene cargas. Nos dice, además, que puede encargarse de todos los trámites por un módico precio, que suele ser de unos 1.000 euros. Todo esto suena muy bien, pero lo que no suelen contar las entidades es que si los hacemos todo por nuestra cuenta, nos podemos ahorrar más de 600 euros de media a cambio de perder tan solo unos días en desplazamientos y papeleo.

¿Cuánto cuesta la cancelación de un préstamo hipotecario?

Existen dos maneras de cancelar la hipoteca si ya la hemos terminado de pagar o si hemos devuelto lo que nos quedaba por adelantado: a través de una gestoría (del banco o contratada por nuestra cuenta) o llevando a cabo los trámites nosotros mismos. En el primer caso, la agencia nos cobrará unos honorarios determinados, así que nos costará más.

Ilustrarlo con un ejemplo práctico nos ayudará a verlo con mayor claridad. Imaginemos que teníamos un préstamo hipotecario con un importe original de 150.000 euros (firmado en la Comunidad de Madrid) que ahora queremos liquidar. Esto es lo que nos costaría:

  • Algo menos de 200 euros por los gastos de notaría: aranceles, la nota simple, la presentación telemática…
  • Un poco más de 200 euros por las costas del Registro de la Propiedad: aranceles, nota simple, asiento de presentación, inscripción de la cancelación, etc.
  • Unos 600 euros o más en concepto de honorarios de la gestoría, si decidimos contratar los servicios de una agencia o lo dejamos todo en manos del banco.

Como vemos, si optamos por hacer todos los trámites por nuestra cuenta, nos podemos ahorrar los 600 euros o más que nos cobraría la gestoría. En este punto hay que dejar muy claro que nuestra entidad se puede ofrecer a liquidar nuestra hipoteca, pero no nos puede obligar a aceptar ese servicio.

¿Nos puede cobrar el banco una comisión solo por liquidar la hipoteca?

No, está terminantemente prohibido cobrar una comisión por acabar de pagar el crédito hipotecario. Sin embargo, si devolvemos el dinero antes de tiempo, sí nos podrían cobrar la llamada compensación por reembolso o amortización anticipada, cuyo coste puede variar dependiendo del tipo de hipoteca y de la fecha de la firma. Podemos descubrir cuál sería su precio haciendo clic sobre el siguiente botón:

Gastos por devolver la hipoteca anticipadamente

Cómo cancelar una hipoteca sin la ayuda de una gestoría

Ya hemos visto que tramitar la liquidación por nuestra cuenta sale más barato, pero ¿cuáles son los pasos a seguir? Este es el proceso que tendremos que completar para que nuestra vivienda quede libre de cargas:

  1. Pedir a nuestro banco que emita el certificado de deuda cero. Es un documento gratuito que demuestra que ya hemos pagado hasta el último euro que costó nuestro crédito hipotecario.
  2. Llevar el certificado al notario para que prepare la escritura de cancelación del préstamo. Tenemos derecho a elegir la notaría.
  3. Ir a Hacienda y rellenar el modelo 600 del IAJD. No tendremos que pagar ningún impuesto (estamos exentos), pero sí tendremos que hacer algo de papeleo.
  4. Volver a la notaría, firmar la escritura junto al apoderado del banco y pagar al notario. Generalmente, podremos hacerlo unos días después de presentar el certificado de deuda cero.
  5. Ir al Registro de la Propiedad y presentar la escritura de cancelación más el modelo 600 para que eliminen la carga. Tardarán unos 15 días en hacerlo, tras los cuáles tendremos que presentarnos nuevamente al Registro para pagar sus honorarios. Podemos aprovechar esa visita para pedir la nota simple de la casa que certifique que está libre de cargas (cuesta entre 10 y 20 euros).

Si preferimos no pasar por todo este proceso, podemos esperar que pasen 20 años para que caduque la carga sobre nuestra casa o piso. No obstante, si durante ese tiempo queremos vender la vivienda, estaremos obligados a llevar a cabo este trámite, así que puede ser conveniente hacerlo antes por si acaso.