Si estás pagando un préstamo hipotecario desde hace años y te estás planteando cambiarlo de banco para mejorar las condiciones, lo primero que te viene a la cabeza es hacer una subrogación. No obstante, existe otra operación con la que también puedes hacer este traslado y que, de hecho, ofrecen muchas entidades: la cancelación de tu hipoteca con un crédito nuevo. En este artículo te explicaremos en qué consiste exactamente, cuáles son sus ventajas y cuánto dinero te puede costar.
¿Cómo se cancela una hipoteca con un préstamo nuevo?
Aunque ahora esté de moda, no todos los bancos te ofrecerán una subrogación de hipoteca para trasladar tu préstamo. En muchos casos, la propuesta de estas entidades es conceder un crédito para liquidar la deuda que tengas con el otro banco y pasar a tener una nueva hipoteca con unas condiciones distintas.
Ahora bien, ¿cómo funciona exactamente esta operación? Veamos cuál es el proceso que hay que seguir para cancelar un préstamo hipotecario con la firma de otra entidad:
- Lo primero es contactar con varias entidades, plantearles tu caso, estudiar sus ofertas y escoger la que te parezca más atractiva. Lógicamente, tendrás que ser solvente para que te aprueben el nuevo préstamo.
- Seguido, aunque no estés obligado a hacerlo, puedes mostrar esa oferta a tu banco actual para ver si te hace una contraoferta. En caso de que esta fuera interesante, te podrías plantear aceptarla y seguir con tu entidad. Y si no, puedes seguir adelante con la operación.
- Finalmente, tendrías que hacer una provisión para pagar los distintos gastos del proceso y acudir al notario para firmar las escrituras de la cancelación y del nuevo crédito hipotecario. A partir de ese momento, el cambio de entidad quedará formalizado y disfrutarás de las nuevas condiciones.
A diferencia de la subrogación, que solo permite modificar el plazo y el interés, con una nueva hipoteca puedes cambiar cualquier condición:el tipo de interés, el capital, el plazo, las garantías, etcétera.
¿Cuánto cuesta la cancelación y apertura de una nueva hipoteca?
Como ves, contratar un nuevo préstamo hipotecario para liquidar (y mejorar) el que tienes con otra entidad no es difícil y te permite cambiar ciertos aspectos. Sin embargo, debido a los gastos que conlleva, puede ser una operación más cara que una subrogación. A continuación, te desvelamos qué hay que pagar en estos casos:
Comisión por amortización anticipada total
En primer lugar, si la hipoteca que cancelas tiene una comisión por amortización anticipada total, tendrás que pagar su precio al banco. Este coste tiene que aparecer en la propia escritura y no puede superar los límites establecidos por la legislación que estaba vigente cuando firmaste ese crédito.
Puedes consultar los límites legales en esta página del Banco de España.
Gastos de cancelación registral
También tendrás que pagar los gastos de cancelación de hipoteca asociados a la liquidación registral, es decir, a la eliminación de esa carga del Registro para que se pueda inscribir el nuevo préstamo. En general, el banco te obligará a contratar a una gestoría que se ocupe de los trámites, la cual te cobrará alrededor de 1.000 euros para cubrir todos los costes del proceso.
Puedes intentar pactar con el banco para hacer tú mismo los trámites, aunque lo más probable es que no quiera darte una nueva hipoteca si no contratas a una gestoría.
Costas de formalización del nuevo crédito
Finalmente, deberás abonar los gastos asociados a la nueva hipoteca que contrates para cancelar la actual:
- El precio de la tasación, que suele ser de una media de 300 euros. Del resto de gastos de constitución se encarga el banco.
- La posible comisión de apertura que tenga el nuevo préstamo. Lo ideal es acudir a un banco que no te la cobre para ahorrarte este gasto.
Asimismo, podrías tener que pagar otros gastos como las primas de los posibles seguros, las comisiones de otros productos asociados como planes de pensiones, etc.
Recuerda: lo ideal es comparar varias ofertas, tanto de subrogación como de cancelación, para hacer números y valorar cuál te saldría más a cuenta.
Raul Trillo Hueso
Hola, hice una cancelación de hipoteca a otro banco para cambiar el tipo de interés de variable a fijo, en principio tenia que ser una subrogación pero al final me hicieron una cancelación de la hipoteca, también registralmente, y se realizo un nuevo préstamo hipotecario el cual el importe se destino para liquidar la hipoteca que tenía de 2008. Mi pregunta es si puedo seguir desgravando la hipoteca en la declaración de la renta y si también puedo desgravar los gastos de cancelación, (gestoría, registro y notaria.
Gracias y saludos.
Miquel Riera
Hola, Raul.
Sí, puedes seguir aplicando la desgravación sobre lo que pagas de hipoteca y puedes incluir en esa cantidad los gastos de cancelación.
Un saludo.
Reme
voy a cambiar de banco mi hipoteca,
el actual me quiere cobrar 1700€ por la cancelación de la anterior, quiero negociar que mi padre tiene una gestoría y por ello que me haga la tramitación de cancelación.
¿Puede obligarme la entidad hacerlo con ella?
Miquel Riera
Hola, Reme.
En teoría, el banco no te puede obligar a hacer la cancelación a través de su gestoría, aunque tendrás que negociar si quieres tramitarla con otra gestoría. En nuestra página sobre cancelar la hipoteca, en el apartado «¿Estoy obligado a cancelar la hipoteca con la gestoría del banco?», explicamos los pasos que puedes dar para evitar que el banco te obligue a contratar a su gestoría.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Mili
Llevo algo mas de un mes tramitando el cambio de mi hipoteca de una entidad a otra nueva, cambiando de variable a fija. El njevo banco me dijo que la cancelación era mas rápida que la subrogación, aunque mas cara, unos 1000 euros. Cuando he recibido la provisión de fondos, incluyen notaria (casi 800 euros, tomando como base el importe un importe que dice ser CANCELACION DE HIPOTECA y que no coincide ni con el total de la hipoteca inicial, ni con el capital pendiente, más gastos de Registro, mas Gestion, Verif. y envio. En mi primera conversación con la nueva entidad solo me hablaban de pagar la tasación, mi copia notarial y parte del AJD. ¿Realmente me corresponde pagar todo lo que recoge la Provisión de Fondos?
Tengo cita esta semana para la prelectura de la hipoteca con notaria, puedo paralizarlo todo y elegir subrogarme, aunque haya que empezar de nuevo? Me supondría algún gasto el mero hecho de decidir cambiar de cancelación a subrogación a estas alturas? El banco me da a entender que no, pero no lo tengo claro.
Que concepto de gastos pagaría con la subrogación?
Muchas gracias.
Miquel Riera
Hola, Mili.
En principio, los honorarios notariales asociados a la cancelación de la hipoteca se calculan sobre el capital original (o el ampliado, si ampliaste el capital). Si te los calculan sobre un importe mayor en la provisión, entendemos que te devolverán parte del dinero cuando sobre tras pagar la factura. De todos modos, puedes pedir al notario que analice los conceptos de la provisión para asegurarte.
Asimismo, por la cancelación registral de tu hipoteca tendrás que pagar los gastos de registro, gestión, verificación y envío reflejados en la provisión de fondos. Y por la contratación de la nueva hipoteca tendrás que pagar la tasación y tu copia de la escritura notarial. No entendemos por qué hablan del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), porque en la constitución de una hipoteca, el AJD lo debe pagar el banco.
En cuanto a tu última pregunta, no te supondrá ningún gasto cambiar la cancelación por una subrogación. Entendemos que ya has pagado la tasación para la hipoteca nueva, pero podrás usarla de nuevo para la subrogación.
Respecto a los gastos de subrogación, solo hay que pagar una tasación (que ya la tienes). Como tu intención es cambiar de tipo variable a fijo, no te pueden cobrar comisión si llevas a cabo la operación antes de que acabe el año.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Rafael
Estoy pagando una hipoteca firmada en 7/2008, actualmente me queda por pagar 122000€ a 25 años variable, me ha subido la cuota de 480 que pagaba a 670€ actual, mi sueldo es de 1200€ , quisiera saber si sería mejor subrogar la hipoteca o solicitar una nueva , sobre todo para pagar menos así vivo agobiado
Miquel Riera
Hola, Rafael.
Depende de las condiciones que te ofrezcan con la subrogación y con la nueva hipoteca. A priori, la nueva hipoteca te costará más dinero, porque tendrás que cancelar la tuya y pagar los gastos de cancelación correspondientes. Ahora bien, si consigues un mejor interés que con una subrogación, es posible que te compense.
Por este motivo, nuestro consejo es que pidas ofertas de subrogación y nuevas hipotecas a varios bancos (también intenta renegociar tu hipoteca con tu banco). Cuando tengas varias propuestas sobre la mesa, compara cuánto ahorrarías y cuánto te costaría cada una y quédate con la que te salga más a cuenta.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
francisco
Hola acabo de cambiar de una entidad bancaria a otra y lo he hecho con cancelación del credito,firme ayer ya con el notario y hoy veo que el dinero destinado a la cancelación de mi actual hipoteca esta en mi cuenta corriente pero sigue constando que tengo la hipoteca, es normal esto o ese dinero tenia que haber ido directamente a cancelar mi actual hipoteca sin pasar por mi cuenta corriente? gracias.
Miquel Riera
Hola, Francisco.
Normalmente, en casos como el tuyo, la cancelación de la deuda hipotecaria suele ser prácticamente automática. No entendemos por qué sigue ese dinero en tu cuenta, porque tu antiguo banco ya debería habérselo cobrado, así que te recomendamos pedir cita para preguntarlo.
Un saludo.
Ana
Formo parte de una cooperativa de vivienda pvb, en breve voy a tener que decidir si seguir con el préstamo promotor en el mismo banco o cambiar. Tengo ahorrado para poder aportar mas dinero , cuando debo hacerlo antes o después de firmar la hipoteca. En caso de cambiar de banco del préstamo promotor , que tendría que hacer una cancelación de hipoteca o puedo solicitarla directamente al nuevo banco ,es decir para cambiarme debo tener ya la hipoteca puesta a mi nombre o puedo hacerlo directamente.
Un saludo
Miquel Riera
Hola, Ana.
Entendemos que te dispones a comprar una vivienda que pertenece a una cooperativa y que sobre esa vivienda pesa la hipoteca del promotor/constructor. Si no es así, corrígenos, por favor.
En cuanto a la aportación de ahorros, deberás entregarla en el momento de la firma de la compraventa, aunque es probable que el banco te pida ingresarla previamente a una cuenta aparte.
Respecto al cambio de banco, si no quieres subrogarte al préstamo del promotor para comprar esa vivienda, simplemente tendrás que contratar una hipoteca nueva por tu cuenta con la entidad de tu elección, siempre que las condiciones de compra de la vivienda te lo permitan (puedes preguntárselo a la administración o empresa que gestione esa vivienda). El promotor usará el dinero de la compraventa para liquidar su préstamo. En principio, será el promotor el que tendrá que encargarse de la cancelación y de los gastos asociados, a no ser que hayáis pactado lo contrario.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
VICENTE
si tengo la posibilidad de desgravarne la hipoteca en el IRPF,<¿es la cancelación una buena opción para cambiar de hipoteca de variable a fija, manteniendo la desgravación? Si la abro por el mismo importe y plazo en otro bano, ¿se puede considerar que funcione como una subrogación para poder seguir disfrutando de la desgravación ?
un saludo
Miquel Riera
Hola, VICENTE.
Sí, podrás seguir desgravando por la hipoteca si la cambias de banco mediante la contratación de un nuevo préstamo hipotecario.
Un saludo.
Daniel
¿Puedo cancelar la hipoteca para cambiar de banco, si aún no está formalizada la inscripción de las escrituras con mi banco actual?.
Mi situación es algo compleja: hace ya dos años que firmé la hipoteca, pero debido a ciertas incidencias (y poca ayuda de la gestoría), las escrituras están inscritas, pero falta algún tramite aún por subsanar. En ese punto, me planteo cambiar mi hipoteca a otro banco. Mi duda es si puedo comenzar los tramites aún sin disponer de las escrituras.
Miquel Riera
Hola, Daniel.
La cancelación y contratación de la nueva hipoteca no se podrá formalizar hasta que tu hipoteca actual se inscriba en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, si quieres, puedes ir hablando ya con varias entidades para ir agilizando el proceso.
Un saludo.