Las compraventas de viviendas se incrementan un 6,9% interanual en septiembre, según el último informe del INE. Pero los datos mensuales son un poco más desalentadores: la variación en el número de transacciones con respecto a agosto fue nula, cero, sin alteraciones.

Entonces, ¿hablamos de boom inmobiliario o de cambio de ciclo en el mercado? Podríamos decir que es una cuestión de perspectiva o que ambas afirmaciones son verdad. Veamos los detalles, así puedes comprender lo que pasa realmente en el mundo de las bienes raíces y tomas mejores decisiones sobre la venta de tu piso.

Motivos para hablar de un ‘boom’ inmobiliario

En septiembre se registraron 57.333 compraventas, lo que representa un incremento importante (6,9%) con respecto al mismo mes del año anterior. Y aunque este repunte es inferior al de agosto, cuando las transacciones aumentaron un 14,9% interanual, las cifras siguen mostrando solidez en el mercado inmobiliario. 

Si miramos la serie histórica, cuyo gráfico podrás ver a continuación, en septiembre de 2021 hemos superado las 50.000 compraventas mensuales por primera vez desde 2008. Las transacciones se mantuvieron por encima de esta cifra desde entonces, con la única salvedad de octubre y noviembre del año anterior y abril de este año. 

Por todo esto, podemos afirmar que 2022 está siendo un año muy positivo para las compraventas de viviendas y es válido hablar de boom. Pero si hacemos un poco de zoom a lo que ha pasado durante los últimos meses, podemos constatar que nuestras previsiones empiezan a cumplirse: la subida de tipos de interés sí está teniendo un impacto sobre la demanda de viviendas y la cantidad de transacciones comienza a contraerse poco a poco.

Los datos confirman las previsiones: el mercado se enfría

Que las compraventas no muestren ningún incremento con respecto al mes anterior es una prueba de que el mercado se enfría. Recordemos que la primera subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo se realizó en julio, con una secuela en septiembre y otra, todavía pendiente, en diciembre. Lo que te explicaré a continuación puede ser un poco rebuscado, pero es importante que lo entiendas:

El INE recoge los datos de las viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad durante el mes de septiembre. Ahora bien, suele haber una demora de entre uno y dos meses entre la firma de una escritura y su inscripción en el Registro. Por tanto, los datos que publica hoy el Instituto Nacional de Estadística contienen algunas operaciones de julio y agosto, previas a la segunda subida de tipos. 

Si cambiamos la fuente y evaluamos los datos del Consejo General del Notariado, quien recoge directamente la cantidad de escrituras de compraventa firmadas en septiembre, veremos que el número de transacciones aumentó solo un 0,8% interanual, hasta alcanzar las 55.968 operaciones. El mercado se está enfriando, pero sigue en terreno positivo. 

¿Por qué no caen los precios?

Podríamos afirmar, y con mucha lógica, que la reducción en la cantidad de compraventas se debe al encarecimiento de las hipotecas y al endurecimiento de los requisitos por parte de los bancos para conceder este tipo de préstamos. Pero si baja la demanda, ¿por qué no bajan los precios de forma proporcional?

Los especialistas de HelpMyCash lo hemos analizado y llegamos a esta conclusión: el mercado puede forzar los precios a la baja, pero quienes no tienen ninguna prisa por vender, se resistirán a bajar el precio de su vivienda y preferirán conservar el inmueble hasta tanto puedan vender al valor esperado. Esta es otra explicación de por qué se contraen las compraventas, mientras que los precios siguen estables. 

¿Qué pasará en 2023?

Las estadísticas ya están dando suficientes señales para animarnos a afirmar que las compraventas caerán en 2023. La consultora Atlas Real Estate Analytics, por ejemplo, prevé un desplome del 15,4% en la cantidad de transacciones para el próximo año, mientras que los precios se contraerán solo un 0,9%. En la misma línea, el Departamento de Análisis de Bankinter cree que el valor del ladrillo caerá un 3% el próximo año, mientras que las compraventas retrocederán un 13%.

En definitiva, el mercado inmobiliario empieza a mostrar indicios de cambio de ciclo. Los expertos inmobiliarios con los que hemos hablado confirman que en octubre la tendencia fue también hacia la desaceleración. Así y todo, sigue siendo un buen momento para vender tu vivienda: las cifras siguen siendo las mejores de los últimos 14 años.