Sabemos que definir el precio de venta de un piso es uno de los pasos más importantes en una compraventa. Por eso, desde HelpMyCash hemos entrevistado a Paloma Arnaiz, Secretaria General de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV). Aquí te contamos cuál fue el resultado.

¿Cómo definiríais el valor de mercado de una vivienda? ¿De qué depende dicho valor?

Sin entrar en definiciones académicas, y para que todo tipo de lectores puedan entenderlo, el valor de mercado es el precio de compraventa de un inmueble en el que se pondrían de acuerdo, tras una negociación, un comprador y un vendedor “genéricos” del mercado. Es decir, dos personas que no tengan una prisa especial por comprar o vender, y que no tengan intereses especiales sobre el inmueble (por ejemplo, tendría un interés especial un comprador cuyo familiar viviera en la casa vecina).

El valor de mercado se forma por la interacción entre la oferta y la demanda: acaba fijándose en aquel importe máximo que la demanda está dispuesta a pagar y que es, al mismo tiempo, el mínimo por el que la oferta está dispuesta a vender. Por ese motivo, los valores de mercado pueden variar notablemente a lo largo del tiempo, e incluso subir y bajar bruscamente, en función de las circunstancias de la oferta y la demanda.

¿Creéis que existe un precio de mercado objetivo?

Sí, existe un valor de mercado objetivo, es decir, que se puede determinar de manera independiente y sin que intereses particulares o especiales interfieran en el cálculo. No obstante, esto no quiere decir que el valor de mercado sea en todos los casos una cifra puntual, exacta o cerrada. En la mayoría de ocasiones, el valor de mercado se encuentra, en realidad, dentro de una horquilla o rango de valores.

Se dice que el mercado inmobiliario es especulativo, ¿estáis de acuerdo con esta afirmación?

Todos los mercados, incluido el inmobiliario, se podrían denominar especulativos, ya que sus participantes se dedican a “efectuar operaciones con la esperanza de obtener beneficios aprovechando las variaciones de los precios” (RAE). De hecho, nadie compra un bien por un determinado valor si prevé que dicho valor pueda bajar de manera sustancial en un futuro más o menos próximo, lo cual quiere decir que está haciendo una “especulación” o hipótesis acerca de lo que va a suceder en el futuro. Por eso, la mayor parte del precio que se paga contiene matices especulativos, ya que se basa en una suposición o especulación sobre lo que podría suceder en el futuro (generalmente, se espera que los bienes que se adquieren mantengan, al menos, su precio estable o bien que se revaloricen).

Hecha esta precisión, lo que cabe preguntarse es si el mercado inmobiliario es “altamente especulativo”, es decir, si existen muchos participantes en el mismo que se dediquen a adquirir inmuebles, no con la intención de usarlos o explotarlos, sino únicamente con el objetivo de retenerlos a la espera de que su precio suba, para después venderlos. En un panorama de fuertes y rápidas subidas de precios, esto puede ser algo más frecuente. Pero entendemos que en el momento actual no existen, al menos de forma general, rasgos de alta especulación en el mercado español. En cualquier caso, siempre que se determina un valor de mercado se analiza si, en la zona concreta donde se ubica el inmueble, existen circunstancias que pudieran favorecer una especulación con los inmuebles o la existencia de participantes del mercado que están ejerciendo una influencia en los precios por este motivo.

¿Qué diferencia percibís entre el precio de oferta y el precio final de venta de los pisos en España?

Los precios de oferta o “asking prices” son los precios solicitados por los vendedores a través de los anuncios publicados en periódicos, portales web, carteles, etc. Sin embargo, suelen ser diferentes a los precios finales de venta, ya que, además de llevar incorporada en ocasiones una comisión comercial, los precios de oferta suelen experimentar una reducción a través de un proceso de negociación entre el vendedor y el comprador (descuento por negociación).

La diferencia porcentual entre precios de oferta y precios de venta no es constante en el tiempo, ni igual en todos los mercados: generalmente depende de la cantidad de oferta y de demanda, así como de las prácticas y comisiones comerciales empleadas por las inmobiliarias en cada momento. Por tanto, siempre que se trabaja a partir de precios de oferta es necesario conocer en profundidad las características del mercado local y corregir dichos precios en función de las mismas.

¿Cuáles son los 3 consejos que le daríais a una persona que quiere valorar su casa para venderla?

Creemos que contar con una tasación realizada por una sociedad de valoración homologada es la mejor inversión que puede hacer una persona que pretende vender su vivienda. Además de ayudarle a conocer el valor objetivo de su vivienda y, con ello, a poder negociar con los potenciales compradores partiendo de un valor determinado de forma profesional e imparcial, podrá conocer una gran cantidad de información de tipo registral, urbanística y constructiva sobre el inmueble que puede ser clave para resolver cualquier defecto o problema que pudiera dificultar o impedir la venta.

Por este motivo, los tres consejos serían los siguientes: solicitar una tasación realizada por una empresa homologada e independiente, revisar con calma el informe para conocer si existe alguna gestión que deba llevar a cabo para solucionar cualquier problema que presente el inmueble y que pueda dificultar su venta; y, finalmente, apoyarse en el valor determinado en la tasación para negociar el precio con los posibles compradores.