5 documentos imprescindibles para aceptar (y vender) una vivienda heredada

Para vender una vivienda heredada es necesario seguir un procedimiento jurídico previo, ya que es obligatorio hacer el cambio de titularidad de la casa para poder vender. De lo contrario, aunque seamos los legítimos herederos del inmueble no lo podremos transmitir. Para hacer esto, evidentemente, deberemos recopilar toda una serie de documentos. En este artículo contamos cuáles son esos trámites imprescindibles.

1. El certificado de defunción

El primer paso es obtener el documento que certifica la muerte de nuestro familiar. Este nos lo puede gestionar la funeraria donde se realizó el sepelio o lo podemos tramitar nosotros. Para ello, solo tenemos que dirigirnos al Registro Civil del lugar de fallecimiento con los siguientes datos:

• Nombres, apellidos y DNI del solicitante
• Nombres apellidos y DNI de nuestro familiar

Este trámite es totalmente gratuito y el registro puede tardar entre dos y quince días para emitirlo.

2. El certificado de últimas voluntades

Este es el documento que nos indica si nuestro familiar dejó un testamento y qué notario lo ha hecho. Podemos pedirlo habiendo transcurrido 15 días desde su fallecimiento en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de nuestra comunidad o en la web del organismo.

Tiene un precio de 3,78 euros y para obtenerlo debemos presentar el certificado de defunción. En un plazo de 10 días hábiles aproximadamente lo recibiremos por correo postal. Aunque si estamos en Madrid tenemos la opción de ir a buscarlo directamente a la oficina ministerial.

3. El testamento o el acta de declaración de herederos

Si en el certificado de últimas voluntades consta que existe un testamento, entonces debemos pedir una copia autorizada de en el notario que aparece reflejado en el documento. El precio de este trámite puede variar según el notario, la cantidad de folios que tenga y su antigüedad, pero no suele costar más de 60 euros.

Si por el contrario, nuestro familiar no dejó un testamento, será necesario realizar un acta de declaración de herederos ante el notario y demostrar el parentesco con la documentación pertinente:

• DNI del fallecido o certificado de empadronamiento
• Certificado de defunción y de últimas voluntades
• Certificados de nacimiento de todos los herederos
• Libros de familia o partidas de Registro Civil
• Certificado de matrimonio (si aplica)

Además,  deben hacer acto de presencia en la notaría dos testigos  que puedan certificar que el fallecido no dejó otros herederos. Hecho esto y una vez aportada toda la documentación, el profesional nos entregará un acta notarial que especificará quiénes son los herederos.

4. La escritura de la herencia

También llamado cuaderno particional este es el documento que recopila toda la información de los herederos y de los bienes a repartir. Es, dicho de otra forma, el que determina la parte que le toca a cada heredero, tomando como base lo indicado en el testamento o en el acta de declaración de herederos.

Este suele ser redactado por un abogado, ya que dependiendo de la complejidad de la herencia y el acuerdo que existe entre los herederos, puede ser un poco complicado de elaborar. No obstante, si no hay diferencias entre las partes y no existen muchos bienes a repartir, podemos elaborarlo nosotros mismos. En la web encontramos algunos modelos que podemos usar como guía. Aunque, es recomendable asesorarnos con el notario. Un error o un descuido en la redacción de este nos puede traer muchos quebraderos de cabeza.

5. Los justificantes de pago de los impuestos

Aunque estos son recibos y no documentos propiamente dichos, son sumamente importantes, ya que si no pagamos los impuestos obligatorios no podremos transmitir la vivienda.  Nos referimos al impuesto de sucesiones y donaciones y a la plusvalía municipal.

El primero debemos abonarlo en la comunidad autónoma donde nuestro familiar tenía su residencia habitual, dentro de los seis meses posteriores a su fallecimiento. La cantidad a pagar va a depender en gran medida del grado de parentesco, el valor del patrimonio a heredar y el porcentaje de tributo marcado por la región correspondiente. Al ser de carácter autonómico varía mucho entre una comunidad u otra.

El segundo es un tributo municipal, por lo que debemos pagarlo en el ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado. Tenemos, igualmente, seis meses para pagarlo. Este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado la casa desde que la adquirió nuestro familiar hasta su fallecimiento. Dado esto, la cantidad a pagar de plusvalía municipal va a depender del valor catastral del suelo de la vivienda, el número de años que la persona la tuvo en propiedad y el porcentaje establecido por el ayuntamiento.

Debemos tener en cuenta que el pago de ambos impuestos se pueden prorrogar. En el caso del impuesto de sucesiones por otros seis meses más y, si hablamos de la plusvalía, hasta un año. No obstante, esto trae consigo el pago de intereses de demora y, además, puede retrasar el proceso. Por lo que si nuestra intención es vender rápido el piso lo recomendable es liquidarlos dentro del plazo.

Así, con todos los documentos mencionados anteriormente y con los recibos de pago de los impuestos podemos cambiar la titularidad de la casa en el Registro de la Propiedad. Hecho esto, tenemos la vía libre para vender la vivienda sin impedimentos legales.