Ayer domingo 29 de abril de 2012 hubo dos cambios relevantes en cuanto a actualidad hipotecaria:
- Dejaron de estar en vigor cuatro índices –IRPH bancos, IRPH cajas, CECA y TAR
- Entró en vigor el famoso IRS (Interest Rate Swap o Permuta de Tipo de Interés) que, a partir de ahora, podrá aplicarse a algunas hipotecas.
A continuación, te damos algunos consejos para afrontar los cambios que quizás afecta a la cuota que tienes que abonar en tu hipoteca:
1. Descubre si te afecta
Estos cambios en los índices hipotecarios son importantes, aunque no para todos los hipotecados. Por lo tanto, lo primero que tienes que pensar es si te afecta o no. Seguramente, te identifiques con alguna de las tres próximas situaciones:
- Si tu hipoteca está referenciada al Euribor o al IRPH entidades, en tu caso todo seguirá como hasta ahora. Es decir, que estos cambios no te afectan.
- Si tu hipoteca está referenciada a IRPH cajas, IRPH bancos, CECA o TAR, debes mirar si tu contrato contempla un índice sustituto en caso de que desaparezca. Por ejemplo, algunos hipotecados a IRPH cajas tienen por contrato que, en caso de que este índice desaparezca, se les aplicará Euribor + 1%, lo que es un buen trato
- Si estás a punto de solicitar una hipoteca, el banco también podría ofrecerte una hipoteca a IRS. Si puedes elegir entre IRS, IRPH o Euribor, nuestra recomendación es que te quedes con Euribor (vigilando que el diferencial no sea muy alto) ya que es uno de los índices más bajos y que seguirá en vigor.
2. Asegúrate de que se cumple tu contrato
Si tu índice de referencia actual desaparece, pero tu contrato contempla un índice + diferencial sustitutos, el banco puede hacerte igualmente una propuesta de cambio. Haz cálculos y asegúrate de quedarte con la mejor de las opciones, pero te avanzamos que si tu contrato contempla Euribor + 1% en caso de retirada del IRPH, difícilmente encontrarás un trato mejor.
3. No tengas prisa
El Banco de España seguirá publicando el valor de los índices que desaparecen durante un año más. Eso quiere decir que tienes un año entero para hablar con el banco y llegar a un acuerdo. Mientras tanto:
- No firmes nada que no entiendas o consideres que no es un buen trato solo porque el banco te mete prisa.
- Usa este tiempo para informarte y preguntar. Es tu derecho como usuario y cliente.
- No des un paso hasta que el Ministerio de Economía establezca la normativa que regirá el cambio (aparecerá publicada en el BOE) y asegúrate de que tu banco la cumpla.
4. Consigue el mejor trato posible
A su vez y en este sentido, recuerda que el banco no es tu asesor financiero, sino que como cualquier empresa, mira por sus intereses. Por eso, eres tú quien debe cuidar de los tuyos. Por lo tanto, desde HelpMyCash te recomendamos lo siguiente:
- No te quedes con la primera oferta que te haga el banco sin intentar negociar. Tienes hasta un año para hacerlo.
- Recuerda que puedes negociar no solo el índice (que puede ser Euribor, IRPH entidades o IRS) sino también el diferencial, que por supuesto quieres que sea lo más bajo posible
5. Compara con otros bancos
A pesar de que las hipotecas de subrogación están en horas bajas, si el cambio que te propone el banco es abusivo, es posible que encuentres un interés más bajo en otra entidad. Si consigues una oferta vinculante del otro banco (un papel donde consten por escrito las condiciones definitivas de su oferta de cambio de banco), podrás además acudir a tu banco con ella en la mano a intentar que mejoren su oferta si quieren que no te lleves tu hipoteca a otra parte.
¿Aún con dudas sobre la nueva normativa hipotecaria o sobre tu caso particular? Escríbenos a nuestro Foro de Hipotecas. Tú preguntas, la Comunidad HelpMyCash responde.
Tony
Hola,
Mi hipoteca es una subrogación de la que tenía el constructos y la tengo en UNNIM. El tipo que tengo es:
1a opción IRPH Cajas
2a opción CECA
3a opción la media de los tipos preferenciales del Santander+Banesto+BBVA+Caja Madrid+Caixa Catalunya+Ibercaja.
Esta 3ª opción, ¿a qué corresponde exactamente?
Gracias por la respuesta.
HelpMyCash
Hola, Tony. El Banco de España dice que los tipos de interés preferenciales son:
«El que las entidades apliquen, en cada momento, a sus clientes con mayor solvencia incluidos en el sector privado en la contratación de operaciones de crédito en euros, cualquiera que sea su modalidad, a corto plazo y de importante cuantía. Se considerarán de importante cuantía aquellos créditos cuyo principal supere los 601.012,10 euros, o el 5% de los recursos propios de la entidad. Se entenderán operaciones a corto plazo aquellas cuya duración original no sea superior a un año.»
Para que te hagas una idea, el de Santander está por el 7% y el último valor de Ibercaja por el 5,75%. Así que estaríamos hablando de un tipo de interés del 6% aprox., lo que sería altísimo…
En cualquier caso, te recomendamos 2 cosas: una, que intentes negociar con el banco un interés más bajo y dos, que esperes a ver si el Ministerio de Economía publica las reglas que tendrán que seguir los bancos para realizar el cambio de índice, a ver si te afectan. Un saludo.
Carlos
Tengo una preguna, si la revisión de mi hipoteca es en Noviembre, ¿es a partir de noviembre cuando se me aplica el índice nuevo? por ejemplo en mi caso ocurre que si desaparece el IRPH cajas se aplicará el EURIBOR +1.
Un saludo y gracias.
HelpMyCash
Hola, Carlos. Te contestamos lo mismo que a Gems:
Es muy probable que en la próxima revisión renueves a IRPH cajas por última vez, para todo el año siguiente. Piensa que 1º hay que esperar a que el BOE publique las reglas del Ministerio de Economía sobre cómo realizar el cambio y después a que el banco te llame para ‘negociar’. Además, no es del interés del banco que pases a pagar menos como pasará si al final pasas a Euribor, por lo que no creemos que se den mucha prisa. Saludos y seguiremos informando.
Ismael
Hola: Muy buena esta Web, ayuda a resolver muchas dudas. Os felicito por su trabajo. Mi pregunta es: Yo tengo una hipoteca en la CAM con el IRPH de las cajas, y en mi contrato dice que en caso que no se emita mas este indice, me pondrían uno de similares características con el mismo diferencial que ahora es 0.5 puntos. ¿Yo podría presionar al banco para que me pasen al Euribor? además estoy en paro hace mucho tiempo y ya me es muy dificil pagar la cuota que me corresponde al mes.
saludos.
Ismael
HelpMyCash
Hola, Ismael. Por lo que nos han contado otros usuarios, el cambio más probable es que te pasen a IRPH entidades, lo que te dejará con una cuota un poco más baja ya que este índice siempre ha sido un poco más bajo que el IRPH cajas. Puedes intentar negociar con el banco para que te pase a Euribor pero, a no ser que el Ministerio de Economía dicte reglas en sentido contrario, el banco no tiene ninguna obligación de pasarte a Euribor. No puedes presionar.
Lo que sí puedes hacer si estás en paro, ya que la CAM se acogió al Código de Buenas Prácticas Bancarias, es solicitar la reestructuración de la hipoteca (echa un vistazo a esta página). Habla con el banco antes de que sea demasiado tarde y cuéntales tu situación. Con la crisis, los bancos están mucho más receptivos a renegociar, y te pueden ofrecer por ejemplo una carencia de capital que reduciría tu cuota a la mitad. Explícales que si no consigues un trabajo pronto no les podrás pagar y que es lo último que te gustaría. Pero que si te reducen la cuota sí podrás hacerlo, por lo que si te ayudan saldrán ganando los 2.
Saludos y mucha suerte.
sue
Hola, yo tengo la hipoteca con CECA y como segundo IRPH cajas y luego el Mibor como último. Desaparecen todos ? Cual sería más aconsejable coger al quedarnos sólo 5 años de hipotéca? Gracias
HelpMyCash
Buenos días, Sue. CECA e IRPH cajas desaparecen, por lo que tu hipoteca pasará a estar referenciada a Mibor, un índice de los más ‘baratos’. Actualmente cotiza al 1,499%, igual que el Euribor. En tu caso, tendrás que tener cuidado al negociar el diferencial, para que el interés total no suba demasiado. Un saludo!
sue
Hola,
Nosotros tenemos la hipoteca con Ceca, y como segundo IRPH cajas y tercerp Mibor. Que nos deberían de aplicar el mibor??? sigue en vigor???
car
Hola,
tengo IRPH de Cajas; estoy leyendo mi escritura y pone que en el caso de no poder aplicar éste, se me aplicara el tipo medio concedidos por el conjunto de Entidades. Tengo que aceptarlo sin mas, o al cambiarmelo puedo negociar otra cosa??.
El BOE lo publicara en septiembre, no?
Gracias por tu tiempo, un saludo!
HelpMyCash
Hola, Car.
Si en tu contrato pone que el índice sustituto será el IRPH de entidades, eso es lo que prima por delante de cualquier cosa, a no ser que las 2 partes (tú y el banco) lleguéis a otro acuerdo. Siempre puedes hacerles una propuesta, como cambiar a Euribor, a ver si ‘cuela’. Pero lo más probable es que acabes con IRPH entidades, lo que será un poquito más barato que lo que pagas ahora (mira la cotización de los 3 IRPH del último año y medio; verás que IRPH entidades siempre ha sido más bajo que el de cajas)
¿De dónde sacas lo de septiembre? Lo único que sabemos nosotros es que el BOE debe publicar algo antes de que el Banco de España deje de publicar la cotización de los ‘viejos índices’, es decir, antes de abril de 2013.
Gracias a ti por leernos. Seguiremos informando!
car
Hola de nuevo,
lo de septiembre me lo ha dicho mi banco, que es en el momento en que ellos empezaran a aplicarlo.
Será solo cosa de mi banco solamente, y no a nivel general.
Me estoy planteando la posibilidad de contratar a un asesor, por si se pudiera hacer algo con el tema de la hipoteca. Ya que cambian las condiciones, por si hubiera algún truco, incluso de cancelarla si fuera posible, llegando a algún tipo de acuerdo.
Gracias por tu respuesta. Un saludo!
HelpMyCash
Car,
Si contratas un asesor, te recomendamos que acuerdes con él que le pagarás únicamente si te consigue mejores condiciones de las que puedes conseguir tú sola. Además te proponemos que, cuando el banco te explique el acuerdo, como suponemos que te dará algunos días para firmar, nos envíes las condiciones para que te demos algunos consejos por si es posible mejorar o negociar, o si vemos algo raro. Saludos y ya nos contarás!
Gems
Hola a todos, yo tengo también una hipoteca referenciada a irph cajas y el sustitutivo ceca. Los dos índices desaparecen. He hablado con el director de la caixa y me ha dicho que se me aplicará el irph de entidades aunque no lo ponga en la escritura, que únicamente es un cambio de nomenclatura. ¿Pueden aplicarme este irph de entidades sin más?
Saludos
HelpMyCash
Buenos días, Gems. En el fondo no deja de ser lo más normal que te ofrezcan IRPH entidades, ya que es lo más parecido a lo que tenías. Aún así, que sepas que será el índice más caro de los que queden. No digas nada por el momento, porque hay que esperar a que el BOE publique las reglas del cambio que dicte el Ministerio de Economía, pero si finalmente no hay ninguna ley que diga que los que teníais IRPH cajas o bancos paséis a IRPH entidades, estarías en tu derecho de negociar otro índice al no constar nada por contrato. El más barato ahora mismo es el Euribor. Veremos qué margen de maniobra nos dejan. Os informaremos desde este blog. Saludos!
Gems
Muchas gracias por tu respuesta.
También quería preguntarte si en la próxima revisión de tipo de interés de mi hipoteca, que es en octubre, ¿se me seguirá aplicando el irph de cajas o un nuevo índice? He leído que los índices que desaparecen se seguirán publicando hasta abril del 2013.
Muchas gracias de nuevo
HelpMyCash
Hola, Gems.
Es muy probable que en la próxima revisión renueves a IRPH cajas por última vez, para todo el año siguiente. Piensa que 1º hay que esperar a que el BOE publique las reglas del Ministerio de Economía sobre cómo realizar el cambio y después a que el banco te llame para ‘negociar’. Aunque también sería posible que todo se hiciese rápido y pasaras a pagar IRPH entidades, que abaratarían un poco tu cuota. Hay que esperar, aún no se sabe nada más…
Gerard
Con la nueva modificación del tipo de interés continuan vigentes los mínimos?
Siempre existirá un mínimo y un máximo aunque te cambien los intereses??
HelpMyCash
Hola, Gerard. Estamos a la espera de que el Ministerio establezca las reglas del cambio, pero no vemos ninguna razón para que el cambio de índice haga desaparecer el «suelo». Si tu hipoteca tiene este interés mínimo, estamos casi seguros de que lo mantendrás. Saludos!
estafafado
estoy indignado a llegado la sentencia,de mi demanda a caixaban,bueno explico estoy subrrogado a una hipoteca la cual no savia ni lo ke tenia porr que los indices los tenia el promotor,tengo iprh cajas en caso de que en su publicacion cuando tocase la revision no estubiese publicado se acojerian a CECA,ESO POR AHI,ademas tengo el iprh con opcion de cambiarlo por euribor cada 5 años con 6 meses de antelacion.bueno hace 2 años hice varios escritos para que me lo cambiase por el euribor,total que no me lo cambiaron mean puesto el iprh nuevo. denuncie y hoy a llegado la sentencia y le an dado razon al banco. No entiendo como teniendo reflejado euribor en la hipoteca aplican el qu a ellos mas le interesa y un juez lo concede
EDUARDO
Tengo una hipoteca con IRPH cajas y en sustitutivo de la escritura es el CECA, tengo revision de tipos el 1-05-2012, estoy intentando que me cambien el tipo de interes en esta revision y mi banco que es la CAIXA dice que en todo caso seria en la proxima revision, y que no saben a que tipo me lo dejarian, tengo que hacer verdaderos milagros para pagar mi hipoteca con el irph. Mi pregunta es que si estan obligados a cambiarmelo ya o tengo que esperar?
UN SALUDO.
HelpMyCash
Hola, Eduardo. Lo primero que debes saber es que el CECA también desaparece. Vuelve a mirar tu contrato para saber si dice algo de qué pasa en caso de que el CECA desaparezca. Sabemos que en algunos contratos pone que, en caso de que el 2º índice deje de estar vigente, se aplicará el último interés aplicado hasta el final de la hipoteca. En otros contratos no pone nada y tienes que negociar con el banco el nuevo índice y el nuevo diferencial.
Como sabes, La Caixa no es uno de los bancos con hipotecas más baratas, y nos tememos que tanto ellos como la mayoría de bancos aprovecharán cualquier cambio para incrementar los intereses. Pero en este caso no te está engañando. Realmente no pueden cambiártelo aún porque el IRS todavía no está en pleno vigor. Hay que esperar a que 1) el Ministerio de Economía dicte las reglas del cambio de índices en las hipotecas (y esperamos que establezca algunos topes para que los intereses no se disparen) y 2) el Banco de España empiece a publicar la cotización del IRS.
En resumen, tienes que esperar a que estas 2 cosas ocurran y el banco te llame para negociar el cambio. Nosotros publicaremos claves y consejos en cuanto tengamos la información oficial, para que podáis hablar con el banco con la máxima información posible. Hasta entonces!
Enrique Solvez
Hola,yo tengo una hipoteca con La Caixa con el indice de cajas, si hay que renegociar quiere decir que hay que cambiar escrituras, notario etc. quien las paga?. me sale igual de caro que cambiar de entidad?
Gracias
HelpMyCash
Buenas, Enrique. En algún momento de aquí a mayo de 2013 el banco te llamará para negociar el nuevo diferencial de tu hipoteca. Es un cambio que no has pedido tú como cliente sino que proviene del banco, por lo que esperamos que esta novación no suponga un sobrecoste para el hipotecado. De todas formas, no podemos asegurarte que no vayas a tener que pagar algo, porque estamos a la espera de que el Ministerio de Economía establezca (y publique) las normas del cambio. Os informaremos a través de este blog tan pronto como sepamos cómo os afectará en concreto. Un saludo.