Ayer domingo 29 de abril de 2012 hubo dos cambios relevantes en cuanto a actualidad hipotecaria:
- Dejaron de estar en vigor cuatro índices –IRPH bancos, IRPH cajas, CECA y TAR
- Entró en vigor el famoso IRS (Interest Rate Swap o Permuta de Tipo de Interés) que, a partir de ahora, podrá aplicarse a algunas hipotecas.
A continuación, te damos algunos consejos para afrontar los cambios que quizás afecta a la cuota que tienes que abonar en tu hipoteca:
1. Descubre si te afecta
Estos cambios en los índices hipotecarios son importantes, aunque no para todos los hipotecados. Por lo tanto, lo primero que tienes que pensar es si te afecta o no. Seguramente, te identifiques con alguna de las tres próximas situaciones:
- Si tu hipoteca está referenciada al Euribor o al IRPH entidades, en tu caso todo seguirá como hasta ahora. Es decir, que estos cambios no te afectan.
- Si tu hipoteca está referenciada a IRPH cajas, IRPH bancos, CECA o TAR, debes mirar si tu contrato contempla un índice sustituto en caso de que desaparezca. Por ejemplo, algunos hipotecados a IRPH cajas tienen por contrato que, en caso de que este índice desaparezca, se les aplicará Euribor + 1%, lo que es un buen trato
- Si estás a punto de solicitar una hipoteca, el banco también podría ofrecerte una hipoteca a IRS. Si puedes elegir entre IRS, IRPH o Euribor, nuestra recomendación es que te quedes con Euribor (vigilando que el diferencial no sea muy alto) ya que es uno de los índices más bajos y que seguirá en vigor.
2. Asegúrate de que se cumple tu contrato
Si tu índice de referencia actual desaparece, pero tu contrato contempla un índice + diferencial sustitutos, el banco puede hacerte igualmente una propuesta de cambio. Haz cálculos y asegúrate de quedarte con la mejor de las opciones, pero te avanzamos que si tu contrato contempla Euribor + 1% en caso de retirada del IRPH, difícilmente encontrarás un trato mejor.
3. No tengas prisa
El Banco de España seguirá publicando el valor de los índices que desaparecen durante un año más. Eso quiere decir que tienes un año entero para hablar con el banco y llegar a un acuerdo. Mientras tanto:
- No firmes nada que no entiendas o consideres que no es un buen trato solo porque el banco te mete prisa.
- Usa este tiempo para informarte y preguntar. Es tu derecho como usuario y cliente.
- No des un paso hasta que el Ministerio de Economía establezca la normativa que regirá el cambio (aparecerá publicada en el BOE) y asegúrate de que tu banco la cumpla.
4. Consigue el mejor trato posible
A su vez y en este sentido, recuerda que el banco no es tu asesor financiero, sino que como cualquier empresa, mira por sus intereses. Por eso, eres tú quien debe cuidar de los tuyos. Por lo tanto, desde HelpMyCash te recomendamos lo siguiente:
- No te quedes con la primera oferta que te haga el banco sin intentar negociar. Tienes hasta un año para hacerlo.
- Recuerda que puedes negociar no solo el índice (que puede ser Euribor, IRPH entidades o IRS) sino también el diferencial, que por supuesto quieres que sea lo más bajo posible
5. Compara con otros bancos
A pesar de que las hipotecas de subrogación están en horas bajas, si el cambio que te propone el banco es abusivo, es posible que encuentres un interés más bajo en otra entidad. Si consigues una oferta vinculante del otro banco (un papel donde consten por escrito las condiciones definitivas de su oferta de cambio de banco), podrás además acudir a tu banco con ella en la mano a intentar que mejoren su oferta si quieren que no te lleves tu hipoteca a otra parte.
¿Aún con dudas sobre la nueva normativa hipotecaria o sobre tu caso particular? Escríbenos a nuestro Foro de Hipotecas. Tú preguntas, la Comunidad HelpMyCash responde.
Krdos
Hola buenas tardes.
Os escribo por si me podéis dar vuestra opinión.
Firmé una hipoteca con la Caixa en 2006, con irph 0 sustitutivo CECA, cuando los dos desaparecieron me quedó el último que se pudo calcular que fue el de setiembre de 2013 (3,90) ya que mi hipoteca se revisa en diciembre.
Eso está bien?
Se que se coge el de dos meses antes y coincide con el último que se publicó, pero pueden revisarme en diciembre aunque el índice ya no exista?
Habría alguna manera de quedarse con el índice de setiembre de 2012 (que fue mas bajo)? alegando de alguna manera que si desaparece no me pueden aplicar el setiembre del año 2013?
Se puede hacer alguna cosa?
Marta Rabal
Buenas tardes Krdos,
Sí, como en el contrato de tu hipoteca se estipulaba que el sustituto sería CECA y este índice también desapareció aplicaron el último valor y en tu caso fue el de septiembre de 2013.
En esta página encontrarás más información.
En principio el banco no aceptará cambiar ese interés al de 2012 como indicas. Una opción para rebajar el interés sería realizar una novación de hipoteca. Pero cabe recordar que esta operación conlleva un coste.
Un saludo
david
hola buenas tardes, yo tengo la hipoteca en la Caixa pero en el compraventa de subrogación no pone nada en caso de desaparecer el irph cajas y me lo han sustituido por el irph entidades puedo hacer algo para poder ir al Euribor,gracias
Juan
También quería saber si el euribor va a desaparecer y se entiende que se sustituye por el euribor plus o si desaparece el euribor te cargan el que pongan de sustitución.
Gracias.
Juan
Hola, yo estoy haciendo una novación de hipoteca porque otra entidad me mejoraba el interes y la actual lo iguala. Sin embargo, en las condiciones de la novación ponen como interes sustitutivo el interes medio de prestamos entre uno y cinco año de las entidades de credito de la zona euro. Mi sustitutivo anterior era el de a tres años para bancos. Y he visto en pagina del banco de españa que al quitar este se aplica el medio a tres año de entidades crediticias de España. No sé si es que el banco me quiere colar un interes de sustitución más caro. Un saludo.
HelpMyCash
Hola Juan,
Contestando a tu primera duda, sí tu banco está intentando referenciar tu hipoteca al IRPH. Nuestro consejo es que nunca cambies una hipoteca de Euríbor a IRPH, ya que este último se ha demostrado que es más caro y conflictivo.
En cuanto a tu pregunta sobre el Euríbor Plus, aún no hay nada seguro. Se espera que a la vuelta de vacaciones aparezcan novedades al respecto. La prensa especializada apunta a la llegada del Euríbor Plus, pero no hay información sobre a qué hipotecas afectará.
Un saludo.
HelpMyCash
Hola, Mar.
Si no tienes índice sustituto por contrato, te tienen que pasar obligatoriamente a IRPH de entidades + 0,25 % + un corrector. Solo te pueden congelar el interés si consta en el contrato. Lo dice un decreto publicado en el BOE en septiembre de 2012, cuando se anunció cómo se realizaría el cambio (Pag. 78868 punto 3):
«En defecto del tipo o índice de referencia previsto en el contrato o en caso de que
este fuera alguno de los índices o tipos que desaparecen, la sustitución se realizará por el
tipo de interés oficial denominado «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de
tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en
España», aplicándole un diferencial equivalente a la media aritmética de las diferencias
entre el tipo que desaparece y el citado anteriormente, calculadas con los datos
disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en la que efectivamente
se produce la sustitución del tipo.»
Así que ve al banco con esa página impresa y diles que nada de congelar el interés, que te apliquen el IRPH de entidades actual con tu diferencial + corrector.
Un saludo,
Mar
Hola, gracias por contestar. Me siguen diciendo que es lo que hay, que esta bien hecho y que no pueden hacer nada. No quieren arreglarlo y en el contrato no pone nada de congelarlo.
HelpMyCash
Mar,
¿con el decreto del BOE en la mano tampoco te han hecho caso? Entonces diles que vas a reclamar. Te explicamos cómo en esta guía gratis.
También te aconsejamos que pidas información a los afectados por el IRPH. Ellos te podrán dar ayuda más concreta.
Saludos y mucha suerte,
Mar
Hola, yo tengo una hipoteca en La Caixa irph cajas+ 0.25, sustitutivo cajas de ahorros + 0, y no pone nada de si desaparece el sustitutivo. En la revisión del 2014 me dicen que como han desaparecido me congelan el interes a la ultima revision y lo tengo a un 4,11. No me han comentado en ningún momento de negociar el interes ni nada, me dicen que es lo que hay. Eso es así? o me están engañando? No me lo tendrían que cambiar? Puedo hacer algo? Gracias
RONI
hola tengo una hipoteca en la caixa , con interes variable de irph , no me han dicho nada para cambiarlo , por el euribor , llevo mas de tres años que lo tego revisable cada 6 meses y no me balan nada , incluso una de las revisiones , me lo subieron , unos 10 euros , fuy a l caixa y me dijeron , lo reclame y me dijeron que es normal,, por favor aconsejenme que puedo hacer , un saludo
HelpMyCash
Roni,
Nosotros no sabemos qué has firmado. Tienes que coger el contrato y mirar qué dice en la sección que hable del interés. Mira si pone algo sobre qué pasaría en caso de que el IRPH de cajas desapareciera. Si no entiendes lo que dice, vuélvenos a contactar escribiendo lo que consta en el contrato para que podamos decirte en qué caso estás. Saludos!
Laia
Antes que nada agradecer vuestra valiosísima ayuda e información.
Tengo HIpoteca con Cajamar con índice IRPH cajas con diferencial 0. En mi escritura aparece como índice susutitutivo IRPH Entidades sin diferencial. Y aparece otro índice por si desapareciera IRPH entidades que es deuda pública interior de 3 a 6 años más diferencial de 1.
La cuestión es que me han aplicado IRPH entidades más coeficiente de ajuste de 0.1330%. Considero que no se me debe aplicar ajuste ya que mi hipoteca contempla la desaparición de IRPH cajas y tiene índice susutitutivo IRPH entidades sin diferencial.
He hecho reclamación verbal y me dicen que siguen la normativa de banco de España.
Pero creo que la normativa es para aquellas hipotecas que no contemplen índice susutitutorio no para la mía.
¿estoy en lo cierto o equivocada? ¿puedo reclamar que me quiten el coeficiente de ajuste y lo que me han cobrado de més? Muchas gracias.
HelpMyCash
Hola, Laia.
Si tu contrato especifica que el sustituto del desaparecido IRPH de cajas es IRPH de entidades + 0 %, entonces el banco está obligado a cumplir el contrato. No le queda otra, o está incurriendo en una ilegalidad. El contrato va antes que lo que dijo el Banco de España, destinado a los casos que, como tú dices, no tenían sustituto. Pide cita con el director de la oficina y, si no te atienden, te aconsejamos que leas nuestra guía gratis «Cómo reclamar a un banco». Un saludo y mucha suerte.
Agilo
Hola, tengo hipoteca IRPH Cajas con BBVA, antes Unnin, antes Caixaterrassa,en mi escritura pone:
3bis.2.5. Si por cualquier causa se dejasen de publicar
los índices de referencia y no pudieran aplicarse
ninguna de las previsiones que sobre las variaciones
de tipo contiene la presente escritura, a cada
uno de los períodos de interés siguientes se aplicará
el tipo de interés en aquel momento vigente, el cual
se mantendrá fijo hasta que, a tenor de lo pactado,
sea factible su variación. —–Esto quiere decir que me queda fijo, o que me aplicaran entidades?
Me revisan cada 6 meses y me toca en Marzo.
Gracias!
Un saludo!!
HelpMyCash
Hola, Agilo.
Como en tu contrato pone que el fijo solo se aplicaría «hasta que sea factible su variación» y ya es factible porque el Gobierno ya dictó lo que pasaría en vuestro caso (que pasaríais de IRPH bancos a IRPH entidades) te aplicarán el IRPH de entidades + tu diferencial actual + una rectificación a la baja. En total, acabarás pagando más o menos lo mismo que ahora. Puedes mirar en cuánto se te quedaría con esta calculadora. Saludos.
Eloy
Hola,tengo una hipoteca Irph entidades con Bankia estoy en negociación con la entidad para cambiar mi hipoteca a euribor, la propuesta de la entidad es Euribor+1.30y gastos de tramitación que son entre 1500 y 2000€,mi duda es tengo que pagar yo los gastos? Me tienen que devolver el dinero que me han estafado todos estos años?
gracias,un saludo!
HelpMyCash
Hola, Eloy.
El IRPH es un índice legal en España y el banco no está legalmente obligado a devolverte nada, ni siquiera a cambiarte a Euríbor. Ahora bien, si has conseguido negociar este cambio ahorrarás mucho dinero en cuotas, sobre todo mientras el Euríbor siga tan bajo como hasta ahora.
Con respecto a los gastos, suponemos que son los de novación, es decir, por cambiar el contrato, pero nos parecen un poco elevados. Te aconsejamos que pidas un desglose de estos gastos para saber a qué corresponde qué y los compares con estos.
En cualquier caso, solo con que te estés ahorrando 100 € al mes con el cambio, en 35 meses (menos de 3 años) ya habrás amortizado los gastos. Un saludo!
GEORGINA
Hola, el próximo mes llega la renovación de mi hipoteca. En mi caso en la escritura pone lo siguiente en referencia al tipo a aplicar : tipo de referencia principal :» tipus mig dels prestecs hipotecaris a més de 3 anys de caixes d’estalvi «, ESTE YA NO EXISTE, VERDAD ?? pero para el indice substituyivo me pone : » tipus actiu de referència de les caixes d’estalvi » «» fijando un diferencial de 0,25 puntos para el indice de referencia y de 0,50 por el indice substitutivo.
Qué va a passar en mi caso ??? ninguno de los 2 existe, y me voy al banco a preguntar y nadie sabe decirme nada de nada.
HelpMyCash
Hola, Georgina.
Es fácil: como el sustituto tampoco existe, te pasarán a IRPH de entidades + el diferencial que tuvieras al principio + un corrector, tal y como explicamos en este artículo. Al final, pagarás más o menos lo mismo que ahora. La diferencia será muy pequeña.
Un saludo!
Ramon garcia ayala
Hola, tengo una hipoteca con irph de entidades con el sabadell, me acaban de aprobar la reestructuracion de la deuda por el codigo de buenas practicas a euribor + 0,25 quisiera saber si cuando termine el periodo de carencia tienen la obligacion de pasarmelo a euribor, piesto q hay sentencias q ya declaran ilegal el irph de entidades.
HelpMyCash
Hola, Ramón.
No, no tienen ninguna obligación. Cuando se acabe la carencia seguirán con tu anterior IRPH, a no ser que pactes otra cosa con el banco porque consigas negociar o porque directamente pongas una demanda y la ganes. El IRPH sigue siendo un índice perfectamente legal en España y, hasta la fecha, las personas que han conseguido que se lo retiren es porque han llegado a los juzgados.
Un saludo,
laura
Buenas noches,
en mi escritura de RURALCAJA ahora CAJAMAR, pone: «si por cualquier circunstancia dejare de publicarse el índice de referencia principal CAJAS DE AHORRO, en tanto en cuanto no se restablezca su publicación, se tomara como referencia el valor de la referencia TIPO DE RENDIMIENTO INTERNO EN EL MERCADO SECUNDARIO DE LA DEUDA PUBLICA DE PLAZO ENTRE DOS Y SEIS AÑOS, a la que se adicionara un margen de un punto y cincuenta centésimas.. Es de Marzo de 2006. Si el IRPH de las cajas desapareció el año pasado, que estabilidad tiene? El año pasado nos bajo 70€ (llegando a pagar en otros años de interés hasta 1100€) Pero que nos espera en el 2015. En el contrato pone que si no nos interesaba este nuevo tipo de interés podíamos resolverlo liquidando la hipoteca, claro. Nos propusieron pagar intereses sin amortizar capital.. yo no lo vi correcto. ¿Esperamos subida o bajada de hipoteca, es legal este tipo de interés que tenemos ahora? Gracias, Un saludo
HelpMyCash
Hola, Laura.
El «tipo de rendimiento interno…» es un índice complejo que depende del rendimiento en el mercado secundario de los títulos de deuda pública (Letras del Tesoro y Bonos del Estado). Desde abril de 2013 este índice cotiza más bajo que el IRPH de entidades (puedes verlo aquí), pero anteriormente registraba valores más altos, por lo que no sabríamos decirte qué ocurrirá en 2015.
Hiciste bien en no aceptar la carencia porque no era la solución. Te lo explicamos aquí. Ahora tus opciones si quieres librarte de este índice pasan por negociar con el banco un cambio de índice o cambiar de banco la hipoteca. Te recomendamos leer este artículo. Y si ves que esta puede ser la salida, aquí tienes los bancos que aceptan subrogación. Saludos!
Víctor
Hola estoy lellendo q el irph desaparececió el año pasado y ami a fecha de hoy 6-11-2014, me quieren hacer una hipoteca en Caixa popular con el irph. Como puede ser??? Me han dicho que para mi caso es mejor que el euribor por que es mas estable. Q me recomendais que haga antes de firmar. Gracias.
juancarlos74
Yo tengo prestamo con CXcatalunyaCaixa que en su dia firme con el índice IRPH+0,5.Al desaparecer dicho valor de referencia me lo cambiaron al TAER y me están aplicando un 4,035,algo muy abusivo considero. Tiene algún tipo de solución mi problema?? puedo hacer algo?? a donde me podría dirigir para poder buscar una solución??algún abogado??
Soy de Barcelona.
Muchas gracias
marga
Hola a todos. Tengo una hipoteca con Irph cajas+ diferencial 0.25 con Catalunya Caixa, y en marzo recibí una carta donde me cambiaban el nuevo tipo de interés que era el Irph entidades+0,387 de diferencial. Que puedo hacer si en mi contrato pone que el sustitutivo de tipo de interés era el CECA.
HelpMyCash
Hola, Marga.
El CECA es un índice también desaparecido, por lo que en tu caso es como si no tuvieras índice sustituto en el contrato, es decir, te pasarán de IRPH de cajas a IRPH de entidades (+ un pequeño diferencial corrector, que es lo que hace que te suba de 0,25 % a 0,387 %). Puedes ver cuánto tendrás que pagar en esta calculadora. Saludos!
Johng525
You have brought up a very excellent details , regards for the post. beddkdebeded
kiko
hola, buenas.
tengo una hipoteca con bbva, (antes unnim), este mes que me tocaba revision aun no me han pasado la letra, yo tengo el irph cajas+0, estoy algo preocupado porque en mi contrato pone lo siguiente:
en el supuesto que no existiera irph cajas se aplicaria el TAR, si no se aplicaria el CECA y en el caso de que tampoco, se aplicaria para fijar el tipo de interes con caracter substitutivo transitorio, el que resulte de añadir el diferencial de CUATRO puntos al tipo de referencia constituido por el promedio de los tipos preferenciales de interes correspondientes a la fecha del calculo de tipo de interes publicado por las entidades Crediticias que seguidamente se relacionan. Y aparecen un monton te cajas que creo que no existen, yo la hipoteca la firme en el año 2000. Gracias.
HelpMyCash
Hola, Kiko.
Francamente, es el texto más retorcido que hemos leído sobre índices sustitutos, ¡y hemos visto unos cuantos!
No acabamos de entender cuál será el índice que va a sustituir al IRPH, pero sí entendemos 2 cosas:
1. La mala: el diferencial de 4 puntos es abusivo
2. La buena: se trata de un tipo de interés (diferencial incluido) con carácter substitutivo TRANSITORIO, y entendemos que solo se aplica hasta que el Gobierno apruebe la solución oficial que, como sabes, ya existe y es que te pasen a IRPH de entidades + un corrector tal y como explicamos en este artículo.
Si quieres saber exactamente qué cuota te quedaría en caso de pasar a IRPH de entidades, puedes usar esta calculadora gratis. Aunque ya te avanzamos que sería muy similar a la de ahora.
Nuestro consejo es que hables con el banco. Creemos que aceptarán pasarte a IRPH de entidades y seguir cobrando lo mismo que ahora.
Un saludo y ya nos contarás!
jose antonio
buenas
tengo hipoteca con BBVA antes unnin antes caixaterrassa,en mis escrituras pone:
que si desaparece irph me queda ceca y si este no se puede aplicar en ninguna de las previsiones de tipose aplicara el tipo de interés vigente en ese momento el cual quedara fijo
ppues bien me han puesto irph caixes protegit mixto variable al 3.940
esto es legal que puedo hacer
gracias
HelpMyCash
Hola, Jose Antonio.
Lo que dice tu contrato es que, si desaparece el IRPH de bancos te pasarán para siempre al último tipo de interés que haya sido posible calcular. Si lo que te pone es 3,940% significa que han cogido el IRPH de cajas de septiembre (puedes comprobarlo aquí).
Si tu revisión fue en octubre o noviembre todo está en orden. Si no es tu caso, debes mirar en tu contrato 1) cuándo fue la revisión y 2) qué mes se aplica en cuanto al índice. Por ejemplo, si dice «se aplicará el índice del mes inmediatamente anterior» y tenías la revisión en octubre, pues está bien que te hayan cogido el valor de septiembre. También es normal que apliquen el valor de dos meses atrás.
En principio, no hay nada ilegal si se aplica lo que dice el contrato.
Un saludo,
Manolo
En mi escrituras pone que en caso de desaparecer IRPH Cajas deben aplicarme el CECA o TAR que tambien desaparecen, entonces deben aplicarme el interes en aquel momento vigente y se mantendra fijo. Me han realizado la revision (reviso en enero utilizando el publicado en Noviembre) y me han aplicado el ultimo publicado el cual me lo mantendran fijo el resto de hipoteca.¿mi duda es ,que deben aplicarme el ultimo publicado como asi lo han hecho o el ultimo aplicado, es decir el de Noviembre del 2013 (3,336)?
HelpMyCash
Hola, Manolo.
Depende 100% de lo que ponga en tu contrato. En el apartado de «Tipos de interés» donde hable del índice tiene que especificar si cogen el del mes pasado, el de hace 2 meses… La respuesta está en las escrituras. Saludos,
jose manuel
Hola, mi caso es similar al del ultimo comentario, mi hipoteca tiene IRPH y como sustitutivo el CECA.
En mi contrato dice que en caso de la no publicacion del sustitutivo dice «a cada una de los periodos de interes siguientes se aplicara el tipo de interes a la sazon vigente, el cual se mantendra fijo hasta que, a tenor de lo pactado, sea factible su variacion.»
Entonces cual sera el tipo de interes que se me aplicara teniendo en cuante que tenia irph+0 y que el contrato se realizo el 26/05/2003?
Gracias
HelpMyCash
Hola, Josele.
Creemos que, por cómo está redactado («hasta que sea factible su variación»), te pasarán a IRPH de entidades, lo que te dejará la cuota más o menos como hasta ahora.
En tu caso, en mayo de 2014 ya será posible variar al nuevo índice (porque ya lo es desde noviembre de 2014), así que te recomendamos que veas en esta calculadora gratis qué cuota te quedará a partir de este año, cuando pases de IRPH de cajas o bancos a IRPH de entidades.
Saludos,