Si decidimos vender nuestro piso a través de una agencia inmobiliaria tendremos que firmar con esta un contrato que es conocido popularmente como “hoja de encargo”. Este documento incluye todas las condiciones contractuales de la intermediación, la descripción de los servicios que nos prestará la agencia, el coste de la comisión, entre otros datos. Y es habitual que este contrato, dependiendo de la agencia, incluya la famosa cláusula de exclusividad inmobiliaria, ya que algunas de ellas trabajan con esta modalidad. Pero ¿qué implicaciones tiene esta condición para nosotros?, ¿cuánto tiempo dura y qué sucedería si encontramos un comprador por nuestra cuenta? En este artículo resolvemos estas dudas comunes.

¿Qué comisión cobran las
inmobiliarias en España?

1- ¿Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria?

La exclusividad inmobiliaria es el compromiso que firmamos con la agencia para que esta, de forma exclusiva, nos venda la vivienda. Es decir, implica que no podemos vender la casa a través de ningún otro intermediario. De lo contrario, nos podríamos ver obligados a pagar la comisión inmobiliaria por duplicado, ya que tanto la agencia que nos vende el inmueble como la que hemos contratado en primera instancia tendrán derecho a reclamarnos los honorarios.

Según la plataforma inmobiliaria Apivirtual, la ventaja que tiene la exclusividad inmobiliaria es que genera una mayor implicación por parte del agente, ya que este invertirá mayores recursos y usará todos los medios a su alcance para cerrar la venta. Además, un solo interlocutor será el encargado de ejecutar todas las acciones necesarias para encontrar a un comprador (determinar el precio de mercado de la casa, promocionar activamente el inmueble, etc.), lo que puede facilitar el proceso de venta. Y todo esto, con la garantía de que cobrará por sus esfuerzos y que no será otro competidor el que lo haga.

Hay que tener en cuenta que las agencias inmobiliarias invierten dinero en promocionar la venta del inmueble (anuncios destacados en los portales inmobiliarios, vídeos, tour virtual, fotografías, etc.). Además, vender una casa requiere tiempo y disponibilidad (para gestionar los contactos de interés, enseñar la propiedad a las visitas, etc.). Por esto, muchas agencias defienden la exclusividad inmobiliaria porque, al fin y al cabo, nadie quiere trabajar gratis.

2- ¿Cuánto dura la exclusividad de una inmobiliaria?

Ahora bien, si nos interesa vender la casa con una inmobiliaria que nos pide exclusividad, debemos saber que su duración no está determinada por ley. Es decir, la agencia nos propondrá una duración (según su forma de trabajar) y nosotros podemos decidir si aceptarla o intentar negociar con el intermediario cuánto va a durar.

Según la plataforma inmobiliaria Apivirtual, las cláusulas de exclusividad han sido reconocidas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en este tìpo de contratos prevalece la voluntad de los contratantes. No obstante, para que este tipo de cláusulas tengan validez (por ejemplo, en el caso de que se quiera reclamar legalmente), debe cumplir con algunos requisitos:

  • La exclusividad debe pactarse por un tiempo determinado. Es decir, debe tener una fecha de inicio y de finalización (nunca indeterminado)
  • La redacción de la cláusula debe ser concreta, clara, sencilla y debe estar escrita de forma legible y comprensible para el cliente. Nada de letras pequeñas ni de términos enrevesados que puedan ser confusos para nosotros.

Pero ¿qué tiempo de duración deberíamos negociar con la agencia? Algunos expertos inmobiliarios recomiendan que esta no debiera ser excesiva. Es decir, debería durar unos tres meses y máximo seis meses. Nunca más de esto. Una buena agencia debería ser capaz de vender nuestra vivienda en un tiempo razonable. Por esto, debemos vigilar que no sobrepase esta cantidad de tiempo.

3- ¿Qué pasa si encuentro un comprador por mi cuenta?

Como hemos visto, la exclusividad implica que no podemos vender el piso con otra agencia, pero ¿qué pasa si vendemos el piso por nuestra cuenta, por ejemplo, a un familiar o a un amigo? ¿Estamos obligados igualmente a pagarle la comisión a la inmobiliaria?

Según la plataforma inmobiliaria Apivirtual, el contrato de encargo de venta con una inmobiliaria no está regulado en el Código Civil. Por tanto, para saber cómo proceder en un caso como este tenemos que acudir a la jurisprudencia. Y la mayoría de las jurisprudencias que existen al respecto señalan que, aun existiendo un pacto de exclusiva, el propietario puede vender el inmueble por su cuenta. De esta manera, la cláusula de exclusividad inmobiliaria alcanzaría, en principio, a terceros (otra agencia) y no al propietario. Así que si vendemos la casa, por ejemplo, a un amigo o a un familiar, no tenemos por qué pagar la comisión.

No obstante, este es un contrato privado. Por tanto, si  incluye una cláusula que indica que el piso no se puede vender por otro medio (agencia o propietario) es posible que no podamos vender la casa por nuestra cuenta. Por ejemplo, si en la hoja de encargo se ha pactado que la agencia: “en el caso de que los propietarios vendieran durante la vigencia del contrato por su cuenta o de un tercero dicho inmueble, deberían pagar en concepto de indemnización a la inmobiliaria el 50% de los honorarios pactados” esta cláusula será perfectamente válida a efectos legales.