3 claves para entender por qué la subrogación hipotecaria es el nuevo caballo de batalla de la banca

Es una evidencia que la banca española ha hecho una fuerte apuesta por la subrogación hipotecaria, una operación que permite “robar” préstamos para vivienda de otras entidades a cambio de mejorar sus condiciones. Pero ¿por qué ha crecido tanto la oferta de este servicio? En este artículo damos varias claves que nos ayudarán a comprender cuáles son las razones que se esconden detrás de esta nueva tendencia.

1. Dificultad para conceder nuevas hipotecas

Lo primero que hay que tener en cuenta es que a los bancos españoles les cuesta más aprobar y conceder hipotecas para la compra de vivienda. El motivo es doble y tiene que ver con la crisis provocada por la covid-19: por un lado, hay menos personas que quieran adquirir un inmueble, mientras que por el otro, las entidades han endurecido sus requisitos de aprobación.

Así las cosas, las entidades han tenido que buscar nuevas maneras de prestar y ganar dinero. Y una de ellas ha sido lanzar ofertas para cambiar la hipoteca de banco, con las que pueden captar créditos de clientes de otras entidades que lleven un tiempo pagando sus cuotas.

Para que nos hagamos una idea, hace un año apenas había bancos que comercializaban abiertamente productos de subrogación hipotecaria. Ahora, en cambio, ese listado es mucho más extenso: Bankia, ING, Deutsche Bank, MyInvestor, Caja de Ingenieros…

2. Demanda de clientes que quieren cambiar de banco

Lógicamente, esta apuesta no tendría sentido si no existiera una demanda. Hay un buen número de hipotecados a los que se les aplica un interés notablemente más alto que el actual de mercado y que, por lo tanto, pagan unas cuotas más caras. Esto se da especialmente entre los que firmaron su préstamo entre 2010 y 2015, cuando los tipos eran muy superiores a los de ahora.

Al cambiar su préstamo hipotecario de banco, estos clientes pueden ahorrarse miles de euros a la larga si consiguen una buena rebaja del interés. El traslado, además, puede aprovecharse para obtener otras mejoras, como eliminar comisiones o suprimir productos para bonificar el tipo (seguros, tarjetas, etc.).

Dependiendo de las condiciones del crédito, ese ahorro puede llegar a ser de hasta 40.000 euros. Si quieres saber cuánto podrías ahorrar en tu caso, puedes utilizar la siguiente calculadora de subrogación gratuita:

3. Con la subrogación hipotecaria pueden vender más tipos fijos

Para terminar, a las entidades también les interesa la subrogación hipotecaria porque les permite financiar más operaciones a tipo fijo. Recordemos que las hipotecas fijas son más rentables para la banca, especialmente ahora que el euríbor está bajo mínimos.

Veamos qué estrategia siguen los bancos para intentar que los clientes se pasen al tipo fijo con el traslado:

• Argumentan que un tipo fijo es más seguro, ya que la cuota se mantiene siempre estable.
• También comentan que el traslado se abarata, pues la Ley 5/2019 establece que la comisión que puede cobrarse en estos casos es más baja (0,15% si se hace en los primeros tres años de vida de la hipoteca y 0% si se lleva a cabo posteriormente).

Aun así, pasarse al fijo no siempre es beneficioso para el cliente. Si la entidad a la que queremos trasladarnos nos lo propone, tendremos que valorar si preferimos continuar con el euríbor, lo que nos aseguraría pagar unas cuotas baratas a corto plazo, o si queremos pasar a abonar unas mensualidades estables por si este índice sube a medio o largo plazo.