Hacer una subrogación para mejorar las condiciones de nuestro contrato, librarnos de cláusulas abusivas o dejar de operar con una entidad con la que no estamos a gusto es una opción que cada vez se plantean más hipotecados. Tan solo en octubre, según el Instituto Nacional de Estadísticas, se subrogaron 1.373 créditos, un 31,5 % más que en septiembre y un 2,8 % más que en octubre de 2016. Sin embargo, hay aspectos que debemos valorar antes de subrogar la hipoteca.

Las mejores hipotecas para subrogación

1. Cambiar la hipoteca de banco tiene un coste

Normalmente, cuando tomamos la decisión de cambiar la hipoteca de banco lo hacemos pensando en el posible ahorro que nos puede aportar esta operación. Sin embargo, debemos tener presente que hacer una subrogación también tiene un coste que se compone de los siguientes gastos:

  • Comisión por subrogar tu hipoteca: no existe en todas las hipotecas, pero si la nuestra la incluye debemos saber que está delimitada por ley, siendo de un 0,5 % sobre el capital pendiente durante los 5 primeros años de la hipoteca y de un 0,25 % si la subrogación se hace después.
  • Tasación: para hacer esta operación es necesario conocer el valor actual de la vivienda, lo cual suele tener un coste de unos 300 euros.
  • Notaría: su coste dependerá de cada caso, pero suele estar entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital subrogado.
  • Gestoría: por hacernos todos los trámites el gestor normalmente nos cobrará entre unos 200 y unos 400 euros.
  • Registro de la propiedad: la inscripción del nuevo contrato en el registro suele costar menos de 100 euros.

En principio, se considera que una subrogación es rentable cuando el coste de la misma se compensa con el ahorro que obtendremos en los siguientes dos o tres años. Recordemos que esta operación está exenta del pago del IAJD.

2. Enervación: cómo puede nuestro banco evitar la subrogación

Otro de los aspectos que debemos tener en cuenta antes de hacer una subrogación es que nuestra entidad puede evitar que nos vayamos con una operación que se conoce como enervación.

Y es que al aceptar una oferta de otro banco, este debe presentársela a nuestra entidad. A partir de ahí se abre un plazo de 15 días para que pueda hacernos una contraoferta, igualando o mejorando la que ya tenemos. Si esto se produce, la legislación no nos permitirá cambiarnos y deberemos hacer una novación para modificar las condiciones de la hipoteca.

3. Si quieres subrogar tu hipoteca para pasarte al tipo fijo, espera a la nueva ley

Uno de los motivos por los que podemos querer hacer una subrogación es para cambiarnos del tipo variable al fijo, aprovechándonos así de las ofertas de hipotecas fijas que hay actualmente y dejando atrás la inestabilidad que puede suponer para nuestra economía las fluctuaciones del euríbor o de otro índice de referencia.

Si es nuestro caso, debemos saber que la ley hipotecaria que se espera que entre en vigor a principios de 2018 aportará importantes novedades en cuanto a las condiciones para hacer esta operación que nos serán muy beneficiosas como clientes.

Y es que según el proyecto de ley presentado hace unas semanas, se limitará la comisión por novación o por subrogación para pasarse al tipo fijo y, además, se reducirán considerablemente los aranceles registrales y notariales, por lo que el coste de la operación será mínimo, potenciando así el cambio a las hipotecas fijas, ya que esta medida será retroactiva.

Sin embargo, habrá que esperar al texto definitivo para ver qué pasará con otros aspectos, como por ejemplo cuánto costará la comisión por subrogar la hipoteca para hacer cualquier otro tipo de modificación, puesto que no está definido en el proyecto de la nueva ley hipotecaria.