Hola, hipotecasinmorirenelintento.

El artículo 28 de la ley hipotecaria lo que hace es, en las herencias en las que no se legan propiedades a ascendientes, descendientes o cónyuges del fallecido, establecer un plazo de dos años durante el que el que la inscripción de dichas propiedades no surte efecto ante terceros. Dicho de otro modo, da un plazo de dos años para que otras personas puedan reclamar su parte de la herencia. 

En la práctica, esto aumenta el riesgo de conceder la hipoteca, pues una vez contratada, podría aparecer un cónyuge o progenitor del fallecido (nos has comentado que no tiene hijos) reclamando la herencia de la propiedad. Por lo tanto, no te queda otra que esperar al resultado del análisis de ING para saber si te aceptan la solicitud o no. 

Hay que decir, eso sí, que si la persona que dejó esa vivienda en herencia no tiene cónyuges, hijos o progenitores vivos, el riesgo prácticamente desaparecerá, así que es muy probable que el banco termine aprobando la operación. 

Un saludo. 

Buenas tardes, finalmente tanto preocuparme por el articulo 28 de la ley hipotecaria y resulta de que Ing me ha denegado la hipoteca y no por este artículo sino porque resulta que la compra que quiero realizar es una casa unifamiliar (con una única escritura de bajo más dos plantas) pero en el catrasto está divida en piso 1, piso 2 y bajo comun. es decir, dos viviendas independientes. Pues bien, resulta que me la han denegado alegando que ellos no pueden hipotecar dos viviendas en una misma hipoteca. Esto es así con todas las entidades bancarias??' cual sería la solución? los herederos que me venden la casa tendrían que escriturarla horizontalmente?? Muchas gracias por vuestra respuesta siempre me han sido de ayuda. Os doy la enhorabuena por el buen trabajo que realizais con la pagina. gracias

Hola , estoy leyendo el mensaje anterior y mis familiares y yo estamos en una situación muy parecida ( con respecto al artículo n 28 ) nosotros pusimos el piso heredado en venta , señalizamos con el comprador y ahora a este el banco no le concede el préstamo por figurar en copia simple el artículo 28....a los herederos nadie nos había hablado de eso y mi pregunta es que si porque le nieguen el préstamo ,nos puede hacer responsable y pedirnos la señal duplicada.gracias

Hola, María. 

Dependerá del acuerdo al que llegasteis con el comprador. Si en el contrato de reserva se especifica que sois los titulares de la vivienda, es posible que el comprador os haga responsables de no cumplir con ese requisito y que os exija algún tipo de penalización. Si es el caso, quizás podríais adelantaros y acordar con él la simple devolución de la señal en caso de que ningún banco le dé financiación por culpa del artículo 28. 

Un saludo. 

Gracias por responder tan rápido

Cómo dueños del piso si figuramos, lo que no entiendo  es que ni la notaría al redactar la escritura , ni la inmobiliaria nos expliquen lo de los dos años ( artículo n 28) nosotros no entendemos de leyes 

¿El artículo 28 afecta del mismo modo si la compra se hace al contado?

Gracias

Hola, MJG. 

Sí, el artículo 28 también se aplica cuando se quiere efectuar la compra al contado. 

Un saludo.

Hola Miquel Riera - estoy por comprar una vivienda heradada quien hace la venta no es heredero forzoso y también me acabo de enterar está bajo el artículo 28. ¿Hay alguna manera de protegerme mejor al momento de hacer el contrato de arras con alguna clausula sobre este asunto? gracias

Hola, Pepe. 

Entendemos que quieres comprar esa vivienda con una hipoteca y quieres protegerte en el caso de que no te la den por el artículo 28. En ese caso, sí puedes incorporar una cláusula en el contrato de arras que especifique que se te devolverá el dinero de la reserva en caso de que no te otorguen la hipoteca por ese motivo. Eso sí, para añadirla tendrás que llegar a un acuerdo con el vendedor. 

Un saludo.

Buenas tardes, mi caso es común a varios situaciones aquí indicadas. En mi caso voy a comprarme una vivienda y me pasan nota simple actualizada y sale con la carga por el artículo 28. ¿Qué solución hay, si la hay, para poder conseguir la hipoteca?

Gracias

Hola, Tio_vicent2002. 

Como comentábamos en la primera respuesta del hilo, al final es el banco el que decide si concede la hipoteca arriesgándose a que aparezca un hijo, cónyuge o ascendiente reclamando la herencia de la vivienda. Si la persona fallecida a quien pertenecía el inmueble no tenía familia de este tipo, hay más posibilidades de que la entidad apruebe la operación, aunque al final todo dependerá de su política de riesgos. 

Como solución creativa, quizás podrías llegar a un acuerdo con el vendedor para alquilar la vivienda con opción a compra (con un precio establecido de antemano) cuando termine el plazo establecido por el artículo 28. De esta manera, podrías adquirir el inmueble sin miedo a que aparezca un familiar reclamando la herencia y tendrías más opciones de conseguir la hipoteca. Sin embargo, esta opción tiene dos inconvenientes: que las hipotecas podrían ser más caras que ahora y que el vendedor no recibiría la mayor parte del dinero hasta entonces. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Esos dos problemas son los que tb me han surgido. En mi caso es hipoteca fija 25 años al 1'85 y puede que dentro de dos años está peor, claro que cómo va el euribor no se sabe qué pasará dentro de 1'5 años que es lo que queda de artículo 28.  Otra opción es la que se pignoren los fondos, pero estoy en la misma situación que la segunda que me indican, que los propietarios no reciben capital contundente hasta dentro de 1'5 años.

Por si os puedo ayudar a todos en algo. Yo fui la que abrió este hilo y os puedo decir que finalmente encontré un banco que me concedió la hipoteca y que a nivel de condiciones hipotecarias estaba igual que los demás y es Caja Rural de Jaen. Los demás me denegaron la hipoteca por la carga que suponía el artículo 28 pero a este banco no le importo porque hicieron un estudio y vieron que el riesgo de que apareciese un heredero forzoso era nulo. En cuanto al contrato de arras si haces un contrato tipo te cubre porque en las cláusulas pone que la vivienda no puede tener ningún tipo de carga y la afectación de ese artículo ya es una carga en si, por lo que de no aprobarte la hipoteca tendrán que devolverte la reserva o lo que estipuléis. Buscad porque si que hay bancos que conceden hipotecas a viviendas afectadas con este artículo. Mucha suerte a todos!!!

citando a Miquel Riera Hola, Pepe.  Entendemos que quieres comprar esa vivienda con una hipoteca y quieres protegerte en el caso de que no te la den por el artícu...

citando a Pepe

citando a Miquel Riera Hola, Pepe.  Entendemos que quieres comprar esa vivienda con una hipoteca y quieres protegerte en el caso de que no te la den por el artícu...

- Gracias Miquel. En el caso que menciono las arras se harían antes de que se cumplan los dos años, pero la hipoteca se gest...

Hola, Pepe. 

Sí, puedes añadir esa cláusula siempre que el vendedor esté de acuerdo. No tiene que estar redactada de una manera específica, aunque sí debes asegurarte de que se indique claramente que, en caso de que se presente un heredero, el vendedor esté obligado a devolverte la señal (y a pagarte una penalización, si lo estimáis oportuno).

citando a hipotecasinmorirenelintento Por si os puedo ayudar a todos en algo. Yo fui la que abrió este hilo y os puedo decir que finalmente encontré un banco q...

¡Muchas gracias por tu aporte! Aprovechamos también para darte la enhorabuena por haber conseguido la hipoteca. 

Un saludo.

Ultima cuestión,  en mi caso los sobrinos heredan la vivienda, el matrimonio no tuvo hijos, y dejó testamento hacia ellos.

¿También afecta el artículo 28 ya que si hay testamento?

citando a Tio_vicent2002 Ultima cuestión,  en mi caso los sobrinos heredan la vivienda, el matrimonio no tuvo hijos, y dejó testamento hacia ellos.   ¿Tambi...

Hola de nuevo. 

Sí, en principio también afecta a esa herencia aunque haya testamento. De todos modos, si el matrimonio no tuvo hijos, ya no le quedan ascendientes (padres) y no existen cónyuges desconocidos (algo muy improbable), el riesgo de que aparezca un heredero forzoso será muy bajo, así que quizás encuentres a un banco dispuesto a darte una hipoteca como la usuaria @hipotecasinmorirenelintento. 

Un saludo.

Hola!! Exactamente como dice Miquel le afecta ese artículo mi caso fue igual que el tuyo el dueño de la casa le dejo en testamento la vivienda a unas hijas de su sobrina...